源自券商中國

規(guī)模已超千億的公募REITs，迎來又一“入局者”。

11月27日，券商系公募創(chuàng)金合信基金上報(bào)創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT，成為公募REITs中的第25家參與機(jī)構(gòu)。截至11月27日，25家機(jī)構(gòu)旗下的公募REITs數(shù)量已達(dá)到73只，分散于倉儲(chǔ)物流等八大類底層資產(chǎn)。

2024年以來，公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)了6.18%的平均漲幅，其中的6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%。

公募機(jī)構(gòu)對(duì)券商中國記者表示，我國公募REITs市場(chǎng)已走出底部行情，隨著后續(xù)配套政策的持續(xù)不斷完善，底層資產(chǎn)類型的不斷擴(kuò)容，中長期資金的不斷進(jìn)入，我國公募REITs仍有較大的發(fā)展空間。和萬億規(guī)模的潛在市場(chǎng)相比，我國公募REITs仍有較大發(fā)展?jié)摿?，底層資產(chǎn)也可進(jìn)一步豐富。

公募REITs已擴(kuò)容至73只

根據(jù)上交所11月27日公告，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT于11月27日上報(bào)，由創(chuàng)金合信基金擔(dān)任管理人，北京首農(nóng)信息產(chǎn)業(yè)投資有限公司為發(fā)起人（原始權(quán)益人），第一創(chuàng)業(yè)證券為專項(xiàng)計(jì)劃管理人，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為第一創(chuàng)業(yè)—首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

在11月27日上報(bào)的，還有華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT。蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司擔(dān)任發(fā)起人，華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任管理人與專項(xiàng)計(jì)劃管理人。另外，由匯添富基金擔(dān)任管理人的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于11月26日上報(bào)至上交所。

其中，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT是創(chuàng)金合信基金旗下首只公募REIT產(chǎn)品。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括創(chuàng)金合信基金在內(nèi)，截至11月27日參與到公募REITs中來的公募機(jī)構(gòu)（包括公募基金公司和券商資管機(jī)構(gòu)）已達(dá)25家。

具體看，25家機(jī)構(gòu)旗下的公募REITs數(shù)量為73只，其中有64只產(chǎn)品為首發(fā)產(chǎn)品，9只產(chǎn)品為擴(kuò)募產(chǎn)品。此外，73只產(chǎn)品中有46只已成功上市。73只產(chǎn)品分散于八大類底層資產(chǎn)中，分別為保障性租賃住房、倉儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

其中，華夏基金旗下一共有15只產(chǎn)品，是目前發(fā)行公募REITs的基金公司。其次是中金基金，該公募旗下的REITs產(chǎn)品數(shù)量目前已接近10只。此外，中信建投基金、中航基金等中小公募，以及招商基金、易方達(dá)基金等大型公募，旗下的REITs數(shù)量大多是3只左右。

此外，REITs項(xiàng)目的前期招標(biāo)等信息，還出現(xiàn)了多家基金公司身影。根據(jù)最近公布的喀納斯景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs服務(wù)項(xiàng)目－中標(biāo)候選人公示（招標(biāo)編號(hào)：TC249HL1C），該項(xiàng)目001包1的中標(biāo)候選人分別為中航基金、華夏基金、招商基金，投標(biāo)報(bào)價(jià)分別為110萬元、50萬元、100萬元。

此外，根據(jù)網(wǎng)上披露的《中銀基金法律顧問一攬子服務(wù)采購項(xiàng)目招標(biāo)公告》（招標(biāo)編號(hào)：采標(biāo)2024—2566），該項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容為中銀基金法律顧問一攬子服務(wù)采購。在不設(shè)置招標(biāo)控制價(jià)范圍內(nèi)，該招標(biāo)項(xiàng)目劃分為4個(gè)標(biāo)段，004為中銀基金公募REITs常年法律顧問采購項(xiàng)目。

今年以來6只公募REITs漲超20%

除了上述靜態(tài)數(shù)據(jù)外，發(fā)行、募資、交易等動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)變化，更能折射出公募REITs擴(kuò)容大勢(shì)。

11月27日，工銀蒙能清潔能源REIT發(fā)布認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告，該基金的公眾投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例約為0.28%，即公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)357倍，成為深交所今年已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs中公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)最高的產(chǎn)品。從11月27日起中金重慶兩江REIT開始發(fā)售，募集基金份額共計(jì)4億份，認(rèn)購價(jià)格為2.550元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為10.20億元。該基金擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于重慶兩江新區(qū)，包括雙魚座項(xiàng)目、雙子座項(xiàng)目、鳳凰座項(xiàng)目及拓D一期D2項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約24.37萬平方米，運(yùn)營時(shí)間均超過9年。

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，包括上述兩只產(chǎn)品在內(nèi)，52只已公布發(fā)行規(guī)模的公募RIETs合計(jì)募集資金規(guī)模已接近1500億元。其中，中金安徽交控高速公路REITs的發(fā)行規(guī)模超過百億元，平安廣州交投廣河高速公路REIT等6只產(chǎn)品的募集規(guī)模均超50億元。

根據(jù)華夏基金統(tǒng)計(jì)，截至11月8日2024年全市場(chǎng)共發(fā)行的公募REITs有22單，發(fā)行規(guī)模為489.65億元。華夏基金表示，2024年受益于我國公募REITs配套政策不斷完善、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)回暖等利好因素，我國公募REITs發(fā)行迎來井噴式增長，發(fā)行節(jié)奏明顯加快。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日收盤2024年以來52只有交易數(shù)據(jù)的公募REITs實(shí)現(xiàn)了6.18%的平均漲幅，有37只產(chǎn)品年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益，16只產(chǎn)品累計(jì)漲幅超過10%，其中的6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT三只產(chǎn)品的累計(jì)漲幅在25%以上。

華夏基金表示，我國公募REITs市場(chǎng)已走出底部行情，隨著后續(xù)配套政策的持續(xù)不斷完善，底層資產(chǎn)類型的不斷擴(kuò)容，中長期資金的不斷進(jìn)入，我國公募REITs仍有較大的發(fā)展空間。能源基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化的敏感度較低，年內(nèi)價(jià)格表現(xiàn)較為優(yōu)異。

資產(chǎn)類型仍可進(jìn)一步豐富

整體而言，經(jīng)過四年多的試點(diǎn)，國內(nèi)的公募REITs已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，參與主體和資產(chǎn)類別持續(xù)豐富。從存量待盤活資產(chǎn)體量和其他成熟市場(chǎng)實(shí)踐來看，國內(nèi)公募REITs還有更大發(fā)展空間。

中金基金表示，隨著REITs市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，公募REITs逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段，底層資產(chǎn)類型日趨豐富，中長期配置價(jià)值愈發(fā)明晰，這將有助于進(jìn)一步發(fā)揮公募REITs服務(wù)國家戰(zhàn)略、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極作用，同時(shí)為投資者提供更豐富的資產(chǎn)配置選擇和長期投資價(jià)值。

從資產(chǎn)相關(guān)性來看，華夏基金對(duì)券商中國記者表示，我國公募REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)之間的相關(guān)性都比較弱。與股票市場(chǎng)的相關(guān)性大約在0.11—0.22之間，與債券市場(chǎng)的相關(guān)性大約在0.02—0.03之間。配置公募REITs品在一定程度上起到分散資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)的作用。

廣東省中山市副市長曾奕和廣州交投私募基金管理有限公司總經(jīng)理助理方浪近日在《清華金融評(píng)論》上的發(fā)文（下稱“評(píng)論文章”）表示，我國過去幾十年的大規(guī)模投資，積累了大量的存量資產(chǎn)，多家市場(chǎng)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算規(guī)模已超過100萬億元，若其中具有較好經(jīng)營性的存量資產(chǎn)按照1%的保守比例計(jì)算，也能達(dá)到萬億級(jí)，這些優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs能快速盤活提前回收資金。

評(píng)論文章進(jìn)一步稱，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，但從市場(chǎng)總體規(guī)模來看仍然相對(duì)較小。截至2024年6月末，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行總規(guī)模約合164億美元，美國、日本、新加坡等地區(qū)的規(guī)模分別達(dá)到13311億美元、1094億美元、720億美元，我國REITs規(guī)模僅占美國的1.23%、日本的15.00%、新加坡的22.80%。

基于此，評(píng)論文章建議，REITs申報(bào)發(fā)行的資產(chǎn)領(lǐng)域有待進(jìn)一步豐富。目前，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)領(lǐng)域包括交通、能源等11個(gè)大類，市政、新基建、水利、旅游4個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域未有資產(chǎn)發(fā)行。從小類來看，交通領(lǐng)域全部為高速公路資產(chǎn)，鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口領(lǐng)域未有資產(chǎn)發(fā)行。