購房者對買房越發(fā)冷靜，地產(chǎn)股也讓投資者頻頻失意。

“數(shù)萬億規(guī)模的行業(yè)，沒有一家千億市值的房企，總覺得哪里不對。”

近日，地產(chǎn)股“跌跌不休”成為投資者的熱點話題，隨著保利發(fā)展、萬科等龍頭股價下滑，當(dāng)下A股房地產(chǎn)板塊已無千億市值房企，最高的保利發(fā)展總市值979.18億元、萬科A總市值820.83億元、招商蛇口756.58億元，這三家企業(yè)今年來股價分別下跌17.37%、34.23%、12.38%。

內(nèi)房股情況同樣慘淡。目前，在港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，僅兩家總市值超過千億，華潤置地總市值最高為1697.16億元，其次為中國海外發(fā)展，總市值約1258.66億元；除了少數(shù)頭部企業(yè)，大批量內(nèi)房股股價則“慘不忍睹”，有超40家企業(yè)每股價格低于1港元。

曾幾何時，地產(chǎn)股也是資本市場的“香餑餑”，在2016年行業(yè)上行期時，甚至一度產(chǎn)生過“買地產(chǎn)股還是買房”的討論。如今，購房者對買房越發(fā)冷靜，地產(chǎn)股也讓投資者失意，兩三年的調(diào)整周期，擠掉了行業(yè)諸多泡沫。未來，地產(chǎn)股乃至整個樓市，將何去何從？

房企股價批量“打骨折”

今年以來，地產(chǎn)股整體走勢可謂慘淡。

平安證券數(shù)據(jù)顯示，3月申萬地產(chǎn)板塊跌3.78%，跑輸滬深300(0.61%)；截至2024年4月12日，地產(chǎn)板塊PE(TTM)12.04倍，估值處于近五年69.3%分位；上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地，排名后三房企為碧桂園、弘陽地產(chǎn)、合景泰富集團(tuán)。

4月份以來，市場擔(dān)憂情緒加劇，尤其是保利發(fā)展和萬科兩家龍頭的動向，引發(fā)市場關(guān)注。

日前，保利發(fā)展公布一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)，期內(nèi)實現(xiàn)簽約面積366.87萬平方米，同比減少41.84%；實現(xiàn)簽約金額629.84億元，同比減少44.81%；發(fā)布簡報當(dāng)天即4月10日，保利發(fā)展股價下跌4.24%，市值由前一日的1016.3億元降至973.20億元，系近幾年來首次跌破千億市值。

萬科的股價走勢更為震蕩。去年年末時，萬科市值還在千億門檻之上，彼時投資者擔(dān)憂的問題是：“萬科馬上要破十了嗎？”。但今年來，萬科的股價走勢超乎市場預(yù)期，截至18日收盤，萬科股價報6.88元，總市值僅剩820.83億元?！肮蓛r真的6開頭了，還止不住嗎？”有投資者發(fā)問稱。

板塊內(nèi)其他企業(yè)現(xiàn)狀也不容樂觀。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年以來，A股股價下跌的房企數(shù)量占比達(dá)九成，跌幅較大的為鐵嶺新城、榮豐控股、陽光股份、大龍地產(chǎn)、天地源，均達(dá)四成至五成左右；中迪投資、中南建設(shè)、京能置業(yè)、海泰發(fā)展、南國置業(yè)、金科股份、華夏幸福等今年股價跌幅超三成。

A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊內(nèi)，今年以來股價上漲的成分股僅9家，分別為萬通發(fā)展、大名城、中國國貿(mào)、浦東金橋、南京高科、中新集團(tuán)、廣匯物流、寧波富達(dá)、西藏城投，在板塊成分股總數(shù)中占比不到一成。

截至目前，A股房地產(chǎn)板塊沒有一家千億市值房企，較曾經(jīng)的高光時刻已“滄海桑田”。

公開信息顯示，2016年時，A股市值超千億的房企曾有4家，分別為萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、綠地控股。港股上市房企也曾在2019年迎來巔峰，除了華潤和中海，當(dāng)時中國恒大、碧桂園、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國都曾站上千億市值行列，如今這四家企業(yè)僅剩龍湖未違約、目前總市值約622.59億元。

從市凈率表現(xiàn)看，目前A股房地產(chǎn)板塊有64家企業(yè)“破凈”，即股票市場價格低于每股凈資產(chǎn)價值。

其中，ST世茂市凈率僅0.18，金地集團(tuán)、金融街、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、綠地控股、首開股份、福星控股市凈率均低于0.3，股價相當(dāng)于凈資產(chǎn)打兩折左右；即便頭部企業(yè)也難逃“破凈”，保利發(fā)展目前市凈率僅0.5，萬科A市凈率0.32，招商蛇口市凈率0.77，綠地控股市凈率0.26。

地產(chǎn)股的整體走勢與行業(yè)基本面較為同步。據(jù)CRIC統(tǒng)計，從2021年開始，即行業(yè)開始調(diào)控出清時，上市房企股價便進(jìn)入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）總市值在2021年底、2022年底同比跌幅分別為10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅分別為23.53%和6.7%。

進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)探底，兩市地產(chǎn)股股價跌幅也有所加大，年內(nèi)A股上市房企股價相較年初跌去20.55%，H股更是跌去32.15%，A+H股181家上市房企總市值較年初下降27.75%。

股價提前反映行業(yè)預(yù)期

當(dāng)下，房地產(chǎn)市場包括地產(chǎn)股是否“超跌”、能否企穩(wěn)回升，業(yè)內(nèi)對此有不同看法。

萬科董事會主席郁亮此前曾公開表示：目前房地產(chǎn)市場超跌，在蓄積自我修復(fù)的能量。萬科也曾在互動平臺上對投資者稱，目前股價走勢與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關(guān)。

“地產(chǎn)股價已提前反映較悲觀預(yù)期。”長江證券最新發(fā)布研報稱，房地產(chǎn)行業(yè)仍在尋找新均衡。

長江證券表示，近期地產(chǎn)股定價有幾個背景：一是周期量價仍在尋底，調(diào)整的時間和空間并沒有特別充分，新房及二手房總交易量同比繼續(xù)下降，只是基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致降幅將逐步收斂；二是政策放松仍屬常規(guī)框架，核心城市松綁力度有限；三是個體信用風(fēng)險仍在發(fā)酵，地產(chǎn)股當(dāng)前估值已經(jīng)反映比較悲觀的預(yù)期。

受上述行業(yè)環(huán)境影響，今年部分房企股價持續(xù)低迷，已經(jīng)觸及退市風(fēng)險。4月12日，ST世茂收盤價為0.99元/股，低于人民幣1元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在上交所僅發(fā)行A股股票的上市公司，如果連續(xù)20個交易日的每日股票收盤價均低于1元，其股票可能被上交所終止上市交易。

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是A股企業(yè)退市的高發(fā)區(qū)。東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以來退市股票達(dá)43只，其中ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱等8家公司均屬于房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量占比最高。

今年，監(jiān)管對上市房企退市加大改革。3月6日，證監(jiān)會主席吳清表示，證監(jiān)會將設(shè)立更嚴(yán)格的退市制度，確保應(yīng)退盡退。同時，鼓勵部分公司主動退市，以進(jìn)一步規(guī)范我國資本市場，保護(hù)投資者權(quán)益。

4月12日，國務(wù)院公布《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，滬深北證券交易所同步就《股票發(fā)行上市審核規(guī)則》《股票上市規(guī)則》等19項具體業(yè)務(wù)規(guī)則向社會公開征求意見，涉及提高上市條件、規(guī)范減持、加強(qiáng)并購重組監(jiān)管、嚴(yán)格退市標(biāo)準(zhǔn)等多方面細(xì)則。

新“國九條”發(fā)布同日，證監(jiān)會制定《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行退市制度的意見》，提出嚴(yán)格強(qiáng)制退市標(biāo)準(zhǔn)，要求科學(xué)設(shè)置重大違法強(qiáng)制退市適用范圍、嚴(yán)格規(guī)范類退市情形、加大績差公司退市力度。

在業(yè)內(nèi)看來，退市是上市房企經(jīng)營惡化的結(jié)果，也是維持和提高上市公司質(zhì)量、清除垃圾股的必要方式，更是房地產(chǎn)行業(yè)加速出清和重整的必然過程。經(jīng)歷本輪市場周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

后續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)及資本市場表現(xiàn)能否企穩(wěn)？長江證券認(rèn)為，目前地產(chǎn)股價已提前反映較悲觀預(yù)期，只是系統(tǒng)性的修復(fù)動力還需等待。今年以來行業(yè)下行壓力加大，政策優(yōu)化的必要性再次提升；但量的急跌階段正在過去，二季度開始跌幅將逐步收斂，多數(shù)城市房價已回歸均衡區(qū)間。

摩根大通日前發(fā)布報告表示，維持對內(nèi)地房地產(chǎn)股的審慎看法，盡管內(nèi)地房地產(chǎn)政策有放寬跡象，但市場不確定性仍然較高?；ㄆ煦y行則表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了三年的去杠桿周期后，正在出現(xiàn)改善跡象，行業(yè)的信用風(fēng)險有望進(jìn)一步降低至可承受水平，這為市場回升提供了有利條件。