證券時(shí)報(bào)記者 郭博昊

近年來(lái)，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村人口持續(xù)外流所導(dǎo)致的大量農(nóng)房無(wú)人居住被閑置的現(xiàn)象，日益受到關(guān)注。如何將這些“沉睡的資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為農(nóng)民增收的“黃金屋”，成為促進(jìn)農(nóng)民增收、助力提振消費(fèi)的重要課題。

受訪專(zhuān)家認(rèn)為，通過(guò)政策創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，閑置農(nóng)房從“沉睡資產(chǎn)”向“增值資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，不僅為農(nóng)民增收提供了新路徑，也為縣域經(jīng)濟(jì)注入了內(nèi)生動(dòng)力?！短嵴裣M(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》提出的出租、入股、合作等模式，通過(guò)使用權(quán)與資格權(quán)的分離，為社會(huì)資本進(jìn)入鄉(xiāng)村打開(kāi)了通道；但也要避免農(nóng)民“失房失地”風(fēng)險(xiǎn)，流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的同時(shí)保留農(nóng)民資格權(quán)，為農(nóng)民留退路。

從“閑置房”到“黃金屋”

多地探索增收新路徑

開(kāi)民宿、打造藝術(shù)基地……在浙江不少鄉(xiāng)村，“小而美”的農(nóng)家庭院通過(guò)盤(pán)活農(nóng)戶(hù)房前屋后的閑置資源，在推動(dòng)農(nóng)民增收、優(yōu)化鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中發(fā)揮著多樣功能。

在浙江開(kāi)化金星村，一場(chǎng)“庭院經(jīng)濟(jì)”的探索正在悄然改變鄉(xiāng)村面貌。通過(guò)打造“一屋一院一樹(shù)一業(yè)”的庭院經(jīng)濟(jì)模式，村民們的閑置房屋變成了增收的“聚寶盆”。村民老張的院子原本雜草叢生，如今卻種滿(mǎn)了果樹(shù)，還開(kāi)起了民宿，每年收入超過(guò)10萬(wàn)元。他笑著說(shuō)：“以前只覺(jué)得房子空著可惜，沒(méi)想到現(xiàn)在成了‘搖錢(qián)樹(shù)’。”

類(lèi)似的改變也發(fā)生在泰順村尾村，村里將閑置的老屋改造成“烏養(yǎng)村味館”，通過(guò)整合土地和房屋資源，村集體收入增長(zhǎng)了50%。而在東坪村，“憶宿隱柿”IP村味館的打造，讓百年柿子樹(shù)與閑置房屋結(jié)合，村民人均增收2萬(wàn)元。

這些案例的背后，離不開(kāi)政府的精準(zhǔn)引導(dǎo)和創(chuàng)新政策的支持。“近幾年，我們通過(guò)摸清、盤(pán)活閑置資源‘家底’，聚焦產(chǎn)村融合，創(chuàng)新鄉(xiāng)村運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)落地12個(gè)項(xiàng)目，為20個(gè)村集體增收1372萬(wàn)元，吸引社會(huì)資本投資3億元?！遍_(kāi)化縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)土地科學(xué)與政策研究院院長(zhǎng)曲衍波向記者指出，將農(nóng)房改造為精品民宿、共享工坊等載體，可承接縣域旅游“下沉式消費(fèi)”需求，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民住房資產(chǎn)的增值，還能帶動(dòng)縣域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

使用權(quán)與資格權(quán)分離

避免農(nóng)民“失房失地”風(fēng)險(xiǎn)

放眼全國(guó)，如何讓更多地區(qū)的閑置農(nóng)房得到有效利用仍面臨諸多挑戰(zhàn)。受訪專(zhuān)家普遍認(rèn)為，農(nóng)房閑置并非簡(jiǎn)單的“無(wú)人居住”，而是復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

華南農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院長(zhǎng)羅明忠向記者指出，家庭小型化以及“建新不拆舊”等問(wèn)題都會(huì)引發(fā)農(nóng)房閑置。曲衍波表示，繼承、代際分戶(hù)等形成的“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象普遍，但現(xiàn)行政策對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（如城市居民繼承農(nóng)房）的權(quán)益保障不足，引發(fā)潛在產(chǎn)權(quán)糾紛；同時(shí)，受限于宅基地“三權(quán)分置”改革滯后，農(nóng)房流轉(zhuǎn)存在產(chǎn)權(quán)邊界模糊、交易規(guī)則缺失等制度障礙，也導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

面對(duì)這些痛點(diǎn)，政策創(chuàng)新成為破局的關(guān)鍵。曲衍波認(rèn)為，需要構(gòu)建“存量激活—價(jià)值提升—利益共享”的新制度框架?！短嵴裣M(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》提出的出租、入股、合作等模式，通過(guò)使用權(quán)與資格權(quán)的分離，為社會(huì)資本進(jìn)入鄉(xiāng)村打開(kāi)了通道。這種模式不僅激活了閑置資源，還為農(nóng)民提供了穩(wěn)定的收益來(lái)源。

“明晰土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是盤(pán)活閑置農(nóng)房的前提?！比珖?guó)政協(xié)常委、廣西壯族自治區(qū)政協(xié)副主席錢(qián)學(xué)明對(duì)記者表示，通過(guò)建立閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易資產(chǎn)證明書(shū)等相關(guān)證件，保證土地產(chǎn)權(quán)明確，沒(méi)有相關(guān)糾紛，將有助于保障農(nóng)民和社會(huì)資本合法權(quán)益，打消雙方顧慮，讓農(nóng)民放心交易，讓社會(huì)資本安心投資。

然而，政策實(shí)施過(guò)程中也需警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)。曲衍波提醒，過(guò)度商業(yè)化可能沖擊鄉(xiāng)村生態(tài)，資本與農(nóng)民之間的利益分配不均可能導(dǎo)致矛盾，而最需警惕的是農(nóng)民“失房失地”的風(fēng)險(xiǎn)。

錢(qián)學(xué)明認(rèn)為，政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在盤(pán)活閑置資產(chǎn)時(shí)應(yīng)設(shè)置土地使用年限不超過(guò)30年，并建立彈性退出機(jī)制，流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的同時(shí)保留農(nóng)民資格權(quán)，為農(nóng)民留退路。在收益分配上，在為農(nóng)民發(fā)放退出補(bǔ)償或流轉(zhuǎn)收益時(shí)，采取先發(fā)放一部分、后續(xù)部分逐年發(fā)放的方式，并為其繳納城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)，提供長(zhǎng)期保障。

城鄉(xiāng)共振重塑消費(fèi)新格局

隨著閑置農(nóng)房的盤(pán)活進(jìn)程加速，城鄉(xiāng)消費(fèi)場(chǎng)景的重構(gòu)正在催生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。以“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”和“周末經(jīng)濟(jì)”為代表的新型消費(fèi)模式，逐漸成為撬動(dòng)鄉(xiāng)村全面振興與消費(fèi)升級(jí)的杠桿。

隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”正在成為城鄉(xiāng)消費(fèi)融合的重要模式。盤(pán)活的農(nóng)村住房可以為城市老年人提供季節(jié)性居住空間，形成城鄉(xiāng)之間的人口定期流動(dòng)，帶動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)、健康醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。曲衍波認(rèn)為，2024年春節(jié)，縣域餐飲消費(fèi)同比增長(zhǎng)17%，表明盤(pán)活農(nóng)房可成為縣域文旅產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

“周末經(jīng)濟(jì)”也成為城鄉(xiāng)消費(fèi)融合的重要載體。城市工作人群利用周末到鄉(xiāng)村體驗(yàn)農(nóng)家生活、參與親子活動(dòng)，推動(dòng)了鄉(xiāng)村餐飲、文化體驗(yàn)、戶(hù)外活動(dòng)等服務(wù)業(yè)態(tài)的發(fā)展。“這種短期、高頻的鄉(xiāng)村消費(fèi)行為，將推動(dòng)鄉(xiāng)村餐飲、文化體驗(yàn)、戶(hù)外活動(dòng)等服務(wù)業(yè)態(tài)的發(fā)展，形成以城市消費(fèi)為支撐的鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?！鼻懿ㄖ赋?。

“共享經(jīng)濟(jì)”模式也將在鄉(xiāng)村找到新的應(yīng)用場(chǎng)景。多位受訪專(zhuān)家指出，通過(guò)數(shù)字平臺(tái)連接城市需求與鄉(xiāng)村資源，農(nóng)村閑置住房可以實(shí)現(xiàn)更加靈活和高效的利用。在提升資源對(duì)接效率上，錢(qián)學(xué)明建議，可運(yùn)用人工智能與大數(shù)據(jù)為鄉(xiāng)村旅游賦能，將其應(yīng)用到鄉(xiāng)村綜合治理、資源管理、智能匹配房源需求等領(lǐng)域。