盡管產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)目前受到行業(yè)周期性等多種影響，但鑒于供給逐步平衡疊加產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)園REITs的投資潛力有望持續(xù)釋放。

“從估值角度來看，目前產(chǎn)業(yè)園REITs整體處于低估狀態(tài)，多數(shù)產(chǎn)品的派息率與10年期國(guó)債利差呈現(xiàn)一定走闊，為長(zhǎng)期持有者提供了顯著的邊際收益空間。”瑞思研究院產(chǎn)業(yè)園區(qū)專委會(huì)秘書長(zhǎng)、蘇州工業(yè)園區(qū)新建元產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司原副總經(jīng)理朱翌旻接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

在他看來，投資者選擇產(chǎn)業(yè)園REITs時(shí)應(yīng)綜合考慮區(qū)域選擇、類型選擇、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性及ESG表現(xiàn)四大要素。其中，區(qū)域方面，應(yīng)優(yōu)先關(guān)注核心城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，例如北京、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)，同時(shí)兼顧成渝經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)等增長(zhǎng)潛力較大的新興區(qū)域。

產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)韌性足

目前，盡管有部分產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目出租率受租戶變動(dòng)等因素影響存在波動(dòng)，但絕大多數(shù)項(xiàng)目在積極的招商策略調(diào)整與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化下，企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)明顯。

以“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批REITs之一的華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT為例，其目前持有張江光大園和張潤(rùn)大廈兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，截至2024年9月末的整體簽約率為92.05%，出租率為85.20%。其中，張江光大園項(xiàng)目9月末的簽約率為91.66%，出租率為80.27%；張潤(rùn)大廈項(xiàng)目9月末的簽約率為92.44%，出租率為90.14%。

“華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況較為穩(wěn)定?！睆埥呖疲ㄔ紮?quán)益人之一）黨委委員、副總經(jīng)理趙海生接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，“目前正在對(duì)明年的租戶進(jìn)行逐步調(diào)整，既有儲(chǔ)備客戶也有意向在談。”

據(jù)透露，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT兩個(gè)底層資產(chǎn)內(nèi)的租戶不乏集成電路行業(yè)的龍頭企業(yè)或獨(dú)角獸公司，有一定的抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)和租期調(diào)整，分散了租戶的集中度和到期時(shí)間，避免出現(xiàn)單一租戶調(diào)整導(dǎo)致出租率變動(dòng)情形的發(fā)生。

世邦魏理仕日前發(fā)布的報(bào)告指出，張江作為建設(shè)最早、發(fā)展最成熟的區(qū)域，已顯現(xiàn)出高度的集成電路產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。目前，集成電路企業(yè)在張江的新租與搬遷需求持續(xù)增長(zhǎng)，特別是在2023年，隨著ChatGPT的火爆和全球芯片發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)的加劇，內(nèi)資和本土芯片企業(yè)迎來了新一波成長(zhǎng)，出現(xiàn)了強(qiáng)勁的搬遷和新設(shè)需求。

事實(shí)上，從滬市產(chǎn)業(yè)園REITs三季報(bào)來看，多數(shù)產(chǎn)品三季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率較為穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)相對(duì)良好。

作為全國(guó)首單標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，臨港REIT自上市以來，底層標(biāo)準(zhǔn)廠房資產(chǎn)整體出租率一直保持在94%以上，其他核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均保持較高水平，且自設(shè)立以來為投資者提供穩(wěn)定的投資回報(bào)，顯現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期屬性。

截至2024年三季度末，國(guó)泰君安東久REIT基礎(chǔ)設(shè)施出租率為100%，租金收繳率為96.6%,分別于2023年4月、2023年12月和2024年4月進(jìn)行了分紅，累計(jì)分紅金額為1.06億元。2023年度，國(guó)泰君安東久REIT實(shí)現(xiàn)累計(jì)可供分配金額為8059.1萬元，較上市招募說明書預(yù)測(cè)值完成率約為107.4%。

朱翌旻建議，產(chǎn)業(yè)園REITs可通過多元化租戶結(jié)構(gòu)、靈活租賃政策等方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)化租賃策略。比如，針對(duì)新興行業(yè)制定專項(xiàng)招商計(jì)劃，形成產(chǎn)業(yè)鏈集聚效應(yīng)，降低周期性波動(dòng)影響，同時(shí)在吸引大中型企業(yè)的基礎(chǔ)上支持初創(chuàng)企業(yè)入駐，建立穩(wěn)健的租戶生態(tài)圈。

產(chǎn)業(yè)園周期性有望得到改善

隨著產(chǎn)業(yè)園供給逐步走向平衡，疊加產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)園的周期性特征有望得到改善，并提振細(xì)分項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益。

以上海市場(chǎng)為例，根據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2024年全上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)約330萬平方米，形成歷史高峰，而未來兩年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)分別為250萬平方米及190萬平方米。

“供應(yīng)高峰之后，隨著經(jīng)濟(jì)周期的重啟，租金將有望企穩(wěn)并重新邁入上行通道?！壁w海生說。

在朱翌旻看來，在產(chǎn)業(yè)園周期性復(fù)蘇之際，一些具備區(qū)位先發(fā)優(yōu)勢(shì)、成熟產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同以及強(qiáng)租戶資源賦能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)將優(yōu)先收益。

上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)今年所吸納的產(chǎn)業(yè)類別主要以集成電路、醫(yī)療健康、新能源汽車以及軟件服務(wù)為主，這與上海在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方面大力投入的舉措同頻共振。

目前，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開發(fā)“增量時(shí)代”邁入精細(xì)化的高質(zhì)管理“存量時(shí)代”。在存量時(shí)代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從過去為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供集中的空間載體，匯聚人力資源，到如今參與到區(qū)域產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)研究與產(chǎn)業(yè)投資等。

“園區(qū)開發(fā)企業(yè)越來越注重產(chǎn)業(yè)服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資?！壁w海生以張江高科舉例稱，目前其正在從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)投資控股集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿碓从诟泳?xì)化的園區(qū)管理與服務(wù)，更重要的還要深入到產(chǎn)業(yè)中去，積極地構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)”。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)，并吸引更多的上下游企業(yè)，形成集聚效應(yīng)，提高園區(qū)的活力與韌性。朱翌旻建議，產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極參與地方政府主導(dǎo)的招商引資計(jì)劃，與政府聯(lián)合打造區(qū)域品牌，通過政策導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)推廣提升園區(qū)吸引力。

首發(fā)+擴(kuò)募持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)布局

作為創(chuàng)新投融資工具，公募REITs吸引著越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過“首發(fā)”+“擴(kuò)募”的方式，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模效應(yīng)和運(yùn)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)。

近日，中金重慶兩江REIT在上交所上市交易，這是在上交所上市的第10只產(chǎn)業(yè)園REITs。擴(kuò)募方面，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 REIT發(fā)布公告稱，擬申請(qǐng)以定向擴(kuò)募或基金份額持有人大會(huì)屆時(shí)決議確定的其他擴(kuò)募方式實(shí)施擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目——上海臨港所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)（簡(jiǎn)稱“康橋項(xiàng)目”）。目前，該REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)已獲證監(jiān)會(huì)、上交所受理。

“華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT通過擴(kuò)募引入張潤(rùn)大廈，一年來提升了底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和競(jìng)爭(zhēng)力。”趙海生向記者表示， “公司將分批分階段將符合條件的物業(yè)資產(chǎn)納入REIT平臺(tái)。”

據(jù)透露，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT力爭(zhēng)明年納入生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械等產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，第三批將納入人工智能等產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

“公司還將積極對(duì)接多層次資本市場(chǎng)，提升華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的規(guī)模及影響力?！壁w海生透露，張江高科目前正在積極推進(jìn)Pre-REITs、類REITs、私募REITs相關(guān)工作，建立多層次的資產(chǎn)證券化路徑，致力于完成從“項(xiàng)目公司-Pre REITs基金-REITs公募基金”的全通道構(gòu)建，“而REITs資金將反哺至園區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)投資，實(shí)現(xiàn)‘資產(chǎn)-資金-資源’的循環(huán)”。

產(chǎn)業(yè)園REITs中長(zhǎng)期投資前景可觀

隨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的不斷完善，產(chǎn)業(yè)園REITs的中長(zhǎng)期投資前景可觀。

朱翌旻表示，當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園REITs的投資價(jià)值主要體現(xiàn)在兼具債性與股性的背景下，底層資產(chǎn)的邊際經(jīng)營(yíng)提升空間為債性的現(xiàn)金流收益外提供了一定的價(jià)格上行預(yù)期。

具體來看，從債性的角度來看，因REITs具有強(qiáng)制高分紅的特性，當(dāng)前大部分產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金分派良好，能夠賦予投資人較為穩(wěn)定的期間現(xiàn)金流回報(bào)。從估值角度來看，目前產(chǎn)業(yè)園REITs整體處于低估狀態(tài)，多數(shù)產(chǎn)品的派息率與10年期國(guó)債利差呈現(xiàn)一定走闊，為長(zhǎng)期持有者提供了顯著的邊際收益空間。此外，政策環(huán)境的積極變化也為產(chǎn)業(yè)園REITs增添了吸引力。2025年適度寬松貨幣政策的預(yù)期，將進(jìn)一步推高無風(fēng)險(xiǎn)收益率基礎(chǔ)上的REITs產(chǎn)品邊際配置價(jià)值。

趙海生表示，對(duì)于投資者而言，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs具有多種優(yōu)勢(shì)，分別為資產(chǎn)情況更為直觀，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)為實(shí)物資產(chǎn)，投資人甄別資產(chǎn)優(yōu)劣的途徑更為直觀，有助于投資人做出投資決策；收益穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的收益來源于產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的租金及運(yùn)營(yíng)管理收入，現(xiàn)金來源較為可靠穩(wěn)定；投資門檻較低，相較于通過大宗直接購(gòu)買產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，投資產(chǎn)權(quán)類REITs的門檻更低。投資人可以通過交易所自由買賣基金份額，并享受稅收優(yōu)勢(shì)。

朱翌旻建議，投資者選擇產(chǎn)業(yè)園REITs時(shí)應(yīng)綜合考慮區(qū)域選擇、類型選擇、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性及ESG表現(xiàn)四大要素。同時(shí)，通過多元化配置不同區(qū)域與題材的REITs降低風(fēng)險(xiǎn)。

在朱翌旻看來，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園REITs健康發(fā)展，政策層面還應(yīng)從拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型、優(yōu)化信息披露規(guī)則、完善審核注冊(cè)機(jī)制、加強(qiáng)融資政策支持以及促進(jìn)投資者教育與市場(chǎng)推廣等方面進(jìn)一步優(yōu)化和完善相關(guān)措施，以引導(dǎo)更多投資者參與產(chǎn)業(yè)園REITs市場(chǎng)，提升市場(chǎng)活躍度。

校對(duì)：楊立林