時(shí)隔兩個(gè)月有余，廣州第三次宣布收回閑置土地。

近日，越秀地產(chǎn)（0123.HK）公告子公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佰城投資”）與廣州市土地開發(fā)中心訂立廣州大干圍土地收儲(chǔ)協(xié)議，大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開發(fā)中心收儲(chǔ)，代價(jià)約為15.29億元。

此前，廣州市土地開發(fā)中心已分兩次收回廣龍地塊三宗土地以及暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地，交易對(duì)象也是越秀地產(chǎn)，涉及補(bǔ)償金額合計(jì)約120億元。

與前兩次收回的土地相比，此次收回的大干圍地塊面積最小，其原本規(guī)劃也不涉及住宅用途。2021年，越秀地產(chǎn)通過收購(gòu)佰城投資獲得大干圍地塊，計(jì)劃發(fā)展為商業(yè)用途，不過截至目前仍未開發(fā)。值得注意的是，在對(duì)大干圍地塊的收儲(chǔ)中，越秀地產(chǎn)將獲得現(xiàn)金補(bǔ)償，直接補(bǔ)充公司的營(yíng)運(yùn)資金，但此前兩次土地收儲(chǔ)的補(bǔ)償款是以應(yīng)付票據(jù)的形式支付，用途僅限于收購(gòu)?fù)恋亍?/p>

值得一提的是，就在廣州宣布收回大干圍地塊前夕，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度。

對(duì)于收儲(chǔ)采取不同支付方式的考量，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致函致電廣州市土地開發(fā)中心方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示暫不接受采訪。對(duì)于后續(xù)是否還有地塊通過收儲(chǔ)騰挪相關(guān)安排，越秀地產(chǎn)方面表示：“暫無可對(duì)外輸出的口徑，以公告為準(zhǔn)。”

拿地三年未開發(fā)

彼時(shí)，越秀地產(chǎn)在公告中表示，鑒于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健以及項(xiàng)目土地的質(zhì)量，項(xiàng)目土地的開發(fā)前景可期。

公告顯示，作為地方政府城市管理及優(yōu)化土地使用效率工作的一部分，廣州大干圍地塊將根據(jù)土地收儲(chǔ)協(xié)議進(jìn)行收儲(chǔ)。

大干圍地塊包含兩幅土地，編號(hào)分別為AH101533及AH101534，總用地面積約為1.55萬平方米，位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍。該地塊目前規(guī)劃用于零售商業(yè)、商務(wù)金融以及批發(fā)市場(chǎng)。

截至11月13日，大干圍地塊尚未完成土地收儲(chǔ)協(xié)議下相關(guān)土地、建筑物等權(quán)屬注銷登記，人員清退、職工安置、設(shè)備搬遷等凈地收儲(chǔ)相關(guān)的必要工作亦還在進(jìn)行中。根據(jù)協(xié)議，須待上述先決條件達(dá)成后，土地收儲(chǔ)的完成及土地移交確認(rèn)書的簽訂方可做實(shí)。

三年前，越秀地產(chǎn)從控股股東廣州越秀集團(tuán)股份有限公司收購(gòu)佰城投資98%股權(quán)，總代價(jià)約為22.93億元，包含股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格約18.74億元以及越秀地產(chǎn)向佰城投資注資約4.2億元（作為還款金額）。佰城投資擁有的項(xiàng)目土地位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號(hào)、1號(hào)（地塊二），總占地面積約為6.26萬平方米，計(jì)容建筑面積約38.98萬平方米，項(xiàng)目土地將發(fā)展為商業(yè)用途，包括公寓、零售、購(gòu)物中心、配套設(shè)施及地庫(kù)。

彼時(shí)，越秀地產(chǎn)在公告中表示，鑒于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)健以及項(xiàng)目土地的質(zhì)量，項(xiàng)目土地的開發(fā)前景可期。但現(xiàn)實(shí)情況是，越秀地產(chǎn)僅在上述項(xiàng)目土地中開發(fā)了一個(gè)商辦項(xiàng)目（位于海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號(hào)地塊），首期主打公寓產(chǎn)品，而AH101533及AH101534地塊在拿地三年后仍未開發(fā)，理由是基于各種因素包括但不限于市況、商業(yè)物業(yè)的供求情況、估計(jì)開發(fā)成本及優(yōu)化公司資源使用的考量所導(dǎo)致。

公告顯示，大干圍地塊估值約為15.19億元，越秀地產(chǎn)將獲得等值現(xiàn)金補(bǔ)償，公司預(yù)期因大干圍土地收儲(chǔ)而錄得除稅前凈虧損估計(jì)約105.91萬元。土地收儲(chǔ)完成后，廣州市土地開發(fā)中心將出讓大干圍地塊。

記者注意到，今年8月，廣州市規(guī)劃和自然資源局公告的2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批）已將大干圍地塊納入其中，規(guī)劃用途為二類居住用地，總用地面積為1.45公頃，建筑面積為10.15萬平方米。出讓方式為掛牌出讓。10月，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布大干圍地塊的規(guī)劃調(diào)整方案，擬將兩宗土地由商業(yè)用地兼容商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地。

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，對(duì)大干圍地塊進(jìn)行收儲(chǔ)，有助于相關(guān)部門完成地塊后續(xù)控規(guī)調(diào)整與再次出讓?！坝捎诘貕K位于越秀地產(chǎn)正在開發(fā)的項(xiàng)目范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)由越秀地產(chǎn)重新競(jìng)得的概率較高，其獲得的現(xiàn)金補(bǔ)償或?qū)⒅匦掠糜谠摰貕K的競(jìng)拍中?！?/p>

房企調(diào)整投資策略

“投資項(xiàng)目以效益為先，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目。”

大干圍地塊并非越秀地產(chǎn)首宗被收儲(chǔ)的未開發(fā)地塊。在今年8月底及9月初，廣州市土地開發(fā)中心已從越秀地產(chǎn)手中收回四宗未開發(fā)土地。

公告顯示，8月30日，廣龍地塊的收回土地協(xié)議生效。廣龍地塊包含三幅土地，編號(hào)分別為AB0805110、AB0805117及AB0810104，總用地面積約為12.39萬平方米，位于廣州市白云區(qū)廣龍路西側(cè)及廣從公路北側(cè)，臨近鐘落潭地鐵站。同樣的，廣龍地塊被收儲(chǔ)時(shí)仍未開發(fā)。

廣龍地塊由越秀地產(chǎn)子公司廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀華城”）持有，是越秀華城于2021年4月收購(gòu)而來。收購(gòu)時(shí)，廣龍地塊原計(jì)劃用作開發(fā)住宅物業(yè)。但三年時(shí)間過去，廣龍地塊已成為地方政府提升廣州市白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及公共服務(wù)水平的一部分，政府出于公共利益收回土地，廣州市土地開發(fā)中心已進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。作為用途變更的一部分，廣州市土地開發(fā)中心收回廣龍地塊，通過訂立協(xié)議對(duì)越秀華城進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)價(jià)為70億元，以應(yīng)付票據(jù)支付。越秀地產(chǎn)在公告中表示，擬將土地收回實(shí)現(xiàn)所得款項(xiàng)全部用于日后收購(gòu)位于廣州的地塊。

無獨(dú)有偶，9月2日，廣州市土地開發(fā)中心收儲(chǔ)越秀地產(chǎn)的暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地，代價(jià)約為50.03億元，同樣以應(yīng)付票據(jù)支付，該宗地用地面積約為9.11萬平方米，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，目前計(jì)劃用于商業(yè)及住宅用途、公園綠地、防護(hù)綠地及城市道路用地。暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地于2021年9月被越秀地產(chǎn)收購(gòu)，收儲(chǔ)后，公司預(yù)計(jì)錄得除稅前凈虧損約174.38萬元。越秀地產(chǎn)方面披露稱，土地收儲(chǔ)所得款項(xiàng)將全部用于日后收購(gòu)位于番禺區(qū)的地塊。

對(duì)于目前已有土地收儲(chǔ)對(duì)公司的影響，越秀地產(chǎn)在公告中均表示：“有利于公司優(yōu)化資源使用，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言有利于公司的未來發(fā)展?！?/p>

今年上半年，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12宗土地，總建筑面積約172萬平方米。越秀地產(chǎn)管理層表示，公司為適應(yīng)市場(chǎng)和具體城市土地出讓規(guī)則的變化，及時(shí)調(diào)整了策略，使投資布局更加精準(zhǔn)，聚焦核心城市和核心區(qū)域深耕。“投資項(xiàng)目以效益為先，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目?！?/p>

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債重啟

如今，作為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的一項(xiàng)重要舉措，重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券工作加速展開。

越秀地產(chǎn)三次土地收儲(chǔ)背后，地方政府收回收購(gòu)存量閑置土地亦有了進(jìn)一步的政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。

11月11日，自然資源部發(fā)布《通知》指出，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地，“積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

公開資料顯示，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)端于2017年，在規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為、促進(jìn)土地儲(chǔ)備事業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。2019年，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需要，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券暫停發(fā)行。如今，作為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的一項(xiàng)重要舉措，重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券工作加速展開。

《通知》顯示，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。其中，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。價(jià)格方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，運(yùn)用政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地涉及部門多、利益協(xié)調(diào)難度大，各級(jí)自然資源主管部門要加強(qiáng)與發(fā)展改革、財(cái)政、司法、稅務(wù)等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，形成工作合力。

華泰證券研究所發(fā)布研報(bào)指出，后續(xù)還需要關(guān)注土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債的具體規(guī)模，與此同時(shí)，考慮到土地收儲(chǔ)涉及部門多、利益協(xié)調(diào)難度大，需要持續(xù)跟蹤各地方政策落地進(jìn)展，以及是否有其他相關(guān)支持政策出臺(tái)。“我們認(rèn)為土地收儲(chǔ)的推進(jìn)或?qū)?yōu)先利好地方國(guó)資房企，尤其是當(dāng)?shù)爻峭额惼髽I(yè)，其次是央企及其他所有制企業(yè)。”