今年公募REITs市場持續(xù)火熱，又一只公募REIT新品上市毫無懸念收獲30%漲停。

5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市，開盤大漲29.99%，達(dá)到首日上市漲幅上限。截至14點(diǎn)12分，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT最新價(jià)格為3.554元，成交金額達(dá)362.87萬元，換手率僅0.68%

今年以來，公募REITs市場表現(xiàn)亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，中證REITs全收益指數(shù)、中證REITs指數(shù)（收盤）年內(nèi)分別上漲11.99%、9.51%，跑贏滬深300指數(shù)、中證紅利指數(shù)、南華商品等主流指數(shù)，在各大類資產(chǎn)中配置價(jià)值凸顯。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市大漲30%

公募REITs市場再度上演30%漲?！笆仔恪薄?/p>

5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式上市，開盤即現(xiàn)30%漲停，觸及公募REITs首日上市的漲停上限。

截至14點(diǎn)12分，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT最新價(jià)格為3.554元，成交金額達(dá)362.87萬元，換手率僅0.68%。

據(jù)介紹，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT首發(fā)資產(chǎn)為菁英公寓項(xiàng)目，位于江蘇省蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)啟月街1號(hào)，入池資產(chǎn)包括菁英公寓的28幢公租房、配套物業(yè)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、地下人防工程使用權(quán)、房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

根據(jù)最新的招募書顯示，該基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值報(bào)告時(shí)間為2024年12月31日，資產(chǎn)評(píng)估值為12.61億元。2025年度和2026年度可供分配金額期末余額分別為5467.82萬元、5563.49萬元；對(duì)應(yīng)年度現(xiàn)金流分派率分別為4.34%和4.41%。

在發(fā)行階段，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT一路“吸金”，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)份額和公眾投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)份額均超過對(duì)應(yīng)方式擬募集份額總量，合計(jì)認(rèn)購金額超1656億元。其中，公眾投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例僅為0.12051442%，配售比例為公募REITs史上第二低（僅高于匯添富九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流REIT），市場火爆異常。經(jīng)過比例配售，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT最終募集金額為13.67億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，今年新上市的REITs產(chǎn)品多達(dá)7只，其中有5只上市首日收獲30CM漲停。

據(jù)光大證券研究所統(tǒng)計(jì)，除去今日上市的華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT，此前上市的65只公募REITs上市首日基本收漲，加權(quán)平均漲幅為7.23%。各業(yè)態(tài)中，保租房REITs漲幅最高，為18.6%，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs漲幅最小，僅為1.7%。2024年12月之后，公募REITs上市首日多漲停，上漲空間主要由評(píng)估基準(zhǔn)日與上市日期所對(duì)應(yīng)的無風(fēng)險(xiǎn)收益率差值產(chǎn)生。

不過，光大證券研究所認(rèn)為，2024年12月以來，無風(fēng)險(xiǎn)收益率整體處于低位，隨著上市評(píng)估基準(zhǔn)日與上市日之間無風(fēng)險(xiǎn)收益率差值收窄，在上市產(chǎn)品經(jīng)營基本面不發(fā)生顯著變化的情況下，預(yù)計(jì)公募REITs打新收益率將有所收窄。

關(guān)注保租房REITs回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)

自2022年8月31日紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs上市以來，保租房REITs持續(xù)擴(kuò)容，截至今年5月21日，已上市的保租房REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到8只。

今年以來，保租房REITs二級(jí)市場漲勢(shì)喜人。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，保租房REITs年內(nèi)平均漲幅達(dá)到24.7%，公募REITs年內(nèi)平均漲幅為20.28%，保租房REITs整體表現(xiàn)強(qiáng)于市場平均水平。

從保租房REITs板塊內(nèi)部來看，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT表現(xiàn)最好，年內(nèi)漲幅高達(dá)48.61%，中金廈門安居REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT年內(nèi)漲幅均超過20%。

隨著二級(jí)市場價(jià)格上漲以及新產(chǎn)品擴(kuò)容，截至5月20日，保租房REITs板塊的整體市值也從去年年末的119.56億元上升至162.35億元。

不過，多家券商并不建議追高，提醒投資者更多關(guān)注未來回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)。

西部證券表示，2025年一季度，公募REITs業(yè)績延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，保租房和消費(fèi)板塊整體經(jīng)營較為穩(wěn)健。未來，在固收類資金欠配的背景下，REITs具備較高的投資價(jià)值。

在西部證券看來，驅(qū)動(dòng)REITs二級(jí)市場價(jià)格上漲的核心因素仍然是業(yè)績?；诖?，保租房和消費(fèi)板塊業(yè)績穩(wěn)定性較強(qiáng)，建議持續(xù)關(guān)注。保租房REITs與債市的負(fù)相關(guān)性較高，近期市場情緒高漲一定程度上削弱了其相關(guān)性，且當(dāng)前時(shí)點(diǎn)分派率較低，建議等待回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)。

國盛證券指出，公募REITs已走過2024年的估值修復(fù)，擇時(shí)或是當(dāng)前二級(jí)投資的關(guān)鍵。當(dāng)下弱周期資產(chǎn)在避險(xiǎn)情緒下受關(guān)注度仍較高，建議結(jié)合資產(chǎn)韌性、二級(jí)市場價(jià)格等因素綜合挑選個(gè)券。

開源證券也認(rèn)為，短期內(nèi)，公募REITs市場或繼續(xù)受宏觀波動(dòng)影響，弱周期板塊（如保障房、消費(fèi)）若回調(diào)可能凸顯配置價(jià)值。