“地王”頻繁重出江湖。

2024年四季度以來，各熱點(diǎn)城市在多重政策利好下逐漸呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)回暖帶動(dòng)土拍市場(chǎng)活躍度提升，“價(jià)高者得”回歸進(jìn)一步激發(fā)了房企拿地?zé)崆?，“地王”紀(jì)錄不斷被刷新。

據(jù)界面新聞了解，今年以來，北京、上海、杭州、成都等多個(gè)城市均拿出了壓箱底地塊，引來各大開發(fā)商激烈爭(zhēng)奪，市場(chǎng)再現(xiàn)“地王潮”。其中，央企中海最為熱衷“地王”項(xiàng)目，也是目前最大贏家，已高溢價(jià)拿下多幅熱門地塊。

在北京，中海近日又拿下了新單價(jià)“地王”。

3月18日，北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目HD00-0705-0035-1地塊迎來競(jìng)拍，該地塊用地面積39737.8平方米，規(guī)劃建筑面積73299.74平方米，起拍價(jià)格58.64億元。

據(jù)了解，地塊自預(yù)申請(qǐng)以來便受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，共有10家房企報(bào)名競(jìng)拍，包括中海、保利、金茂、招商蛇口&華潤(rùn)、越秀、首開、建發(fā)、綠城、中建三局、海開控股。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)過程中，以中建壹品、中國(guó)金茂、保利發(fā)展、海開控股，以及華潤(rùn)置地&招商蛇口出價(jià)較為積極，后期中海才開始猛發(fā)力，步步緊逼，勢(shì)在必得。

經(jīng)過超260輪舉牌競(jìng)價(jià)后，中海拿下地塊，成交總價(jià)75.02億元，折合樓面價(jià)10.23萬元/平方米，溢價(jià)率為27.93%，刷新北京樓面價(jià)紀(jì)錄，成為北京新單價(jià)“地王”。

這是北京住宅土地歷史上第一宗樓面價(jià)超過10萬元/平方米的地塊，逼近周邊在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。

目前，海淀樹村35號(hào)地塊所在板塊內(nèi)，共有學(xué)府壹號(hào)院、圓明天頌兩個(gè)次新房項(xiàng)目。其中，學(xué)府壹號(hào)院是共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，指導(dǎo)價(jià)11.2萬元/平方米；圓明天頌為純商品房項(xiàng)目，2021年開盤時(shí)銷售均價(jià)11.5萬元/平方米，如今二手房掛牌均價(jià)為19.97萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊的高溢價(jià)成交，代表了開發(fā)商對(duì)北京稀缺土地的追捧，也與近期整體樓市企穩(wěn)有關(guān)系，說明優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)的需求一直都在。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴界面新聞，土地市場(chǎng)熱度上升，“地王”頻現(xiàn)，核心在于北京樓市預(yù)期的回暖，近期新房成交量已經(jīng)出現(xiàn)走熱趨勢(shì)，尤其是一些相對(duì)熱門的板塊比如海淀、昌平南，包括副中心等片區(qū)，還有房山、順義、大興西紅門的不少項(xiàng)目成交流速都要比之前好。

以海淀區(qū)為例，3月21日，由華潤(rùn)置地和越秀地聯(lián)合開發(fā)的和樾望雲(yún)項(xiàng)目開盤即實(shí)現(xiàn)85億元銷售額；相鄰的和樾玉鳴由綠城中國(guó)和越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目同日開盤，實(shí)現(xiàn)67億元的銷售額。兩項(xiàng)目單日合計(jì)銷售額突破152億元，創(chuàng)下北京同期市場(chǎng)新高。

在此之前，還有3月16日位于海淀永豐南板塊的頤海澐頌開盤。根據(jù)其官微公布，項(xiàng)目開盤30分鐘即實(shí)現(xiàn)銷售606套，銷售額破72.5億元。

郭毅表示，除市場(chǎng)回暖加持外，當(dāng)前房企在融資成本上和獲取資金的途徑方面都更寬松，有了更充足的資金，投資訴求也會(huì)更強(qiáng)烈?！爱?dāng)然，房企普遍會(huì)投向一些市場(chǎng)需求較大、底盤扎實(shí)、客戶基數(shù)相對(duì)旺盛的板塊，從全國(guó)層面來看這樣的地塊非常有限，因此以北京為代表的一線城市，其優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)獲得房企積極追捧?！?/p>

與此同時(shí)，在土地供應(yīng)端，今年政府推出的地塊也相對(duì)更優(yōu)質(zhì)，包括海淀北的低密地塊以及海淀南部的地塊，以及豐臺(tái)、朝陽等過去供應(yīng)比較稀缺的片區(qū)也都拿出了新地塊，激活了開發(fā)商投資需求，對(duì)房企拿地積極性起到了明顯拉升作用。

在中海拿下海淀樹村“地王”之后，北京積極推新。

3月24日，北京規(guī)自委網(wǎng)站上新兩宗預(yù)申請(qǐng)，分別為朝陽平房+孫河住宅商業(yè)捆綁地塊和通州通力家居西地塊。

最受關(guān)注的是朝陽地塊，屬于組團(tuán)地塊，包括平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目2107-01、03地塊R2二類居住用地、02地塊A334托幼用地，以及孫河組團(tuán)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目2902-73地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，起拍價(jià)格126億元。

其中，平房鄉(xiāng)地塊屬于朝陽青年路板塊，是近10年唯一新增住宅地塊，地處朝陽東五環(huán)內(nèi)，朝陽北路北側(cè)，距離朝陽大悅城不到1公里，西側(cè)是北京網(wǎng)紅豪宅星河灣。

而打包的另一個(gè)地塊位于孫河，屬于商業(yè)金融服務(wù)業(yè)地塊，用地面積5.87萬平方米，建筑規(guī)模也是5.87萬平方米，容積率為1。

業(yè)內(nèi)戲稱該地塊是“肥瘦搭配”，認(rèn)為對(duì)這塊地有實(shí)力拿且有意愿拿的房企大概率只有中建一局、中建三局、中海、保利、金茂、華潤(rùn)、招商蛇口、綠城等房企。

中海北京內(nèi)部人士告訴界面新聞，目前沒聽說要拿這塊地，“（地塊）有商業(yè)?！?/p>

該名人士告訴界面新聞，中海在北京已經(jīng)連續(xù)7年是銷冠，公司的戰(zhàn)略一直是：堅(jiān)持核心城市核心地段。

2024年-2025年，中海在北京已接連斬獲多幅百億級(jí)地塊。

去年11月，中海還以153.32億元摘得朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，是2024年北京土拍市場(chǎng)成交總價(jià)最高的組合地塊；去年12月，中海以110.54億元拿下豐臺(tái)萬泉寺地塊。今年以來，中海在北京又相繼拿下豐臺(tái)區(qū)西南郊冷庫地塊、朱辛莊地塊。

大手筆押注北京樓市，正是源自“銷冠”的底氣。2024年，據(jù)克而瑞北京統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京房企銷售TOP30排行榜中，無論是權(quán)益銷售金額、銷售面積，還是流量銷售金額、銷售面積，包括全口徑銷售金額、銷售面積，中海均位列第一。

上述中海內(nèi)部人士表示，在北京，中海其實(shí)是有兩個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)，中海北京公司和中海新城。這次拿到海淀樹村的是中海北京公司，更擅長(zhǎng)紅海市場(chǎng)；中海新城比較擅長(zhǎng)舊改和大規(guī)模城市開發(fā)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊正是由中海新城拿得。兩個(gè)公司在北京形成良性競(jìng)爭(zhēng)。

3月20日，北京市住建委發(fā)布了中海時(shí)光之境（備案名：鳳鳴苑）預(yù)售許可預(yù)告，宣布中海新城朝陽組合地塊中的小紅門地塊項(xiàng)目即將開盤入市，擬售均價(jià)為7.9萬-8.24萬元/平方米之間。

不久前，酒仙橋地塊項(xiàng)目案名官宣，為“中?！とf吉玖序”，項(xiàng)目戶型面積段預(yù)計(jì)為165-360平方米，指導(dǎo)價(jià)12.5萬元/平方米。

對(duì)于項(xiàng)目去化，中海似乎并不擔(dān)心。

“北京樓市并不缺有錢人，缺高品質(zhì)產(chǎn)品。我們很多客戶都是手里非常有錢，但都沒有很好的項(xiàng)目。有些人可能在他周邊有好幾套房，但因?yàn)楦粢舨缓没蛘呗┯辍⒆∧伭说仍?，需要換個(gè)更科技化或色彩風(fēng)格更喜歡的產(chǎn)品，這類改善需求很大。”中海北京內(nèi)部人士表示。

北京一名業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示，中海這次拿下海淀“地王”后，市場(chǎng)也對(duì)其提出了更高的要求。房企需要敬畏市場(chǎng)，尊重客戶，拿出對(duì)得起這個(gè)售價(jià)的產(chǎn)品力和品質(zhì)投入。

“中海是‘利潤(rùn)王’，做豪宅還是要有一個(gè)舍得的心態(tài)，先有舍，才能獲得。無論是品牌口碑還是成交表現(xiàn)、價(jià)格表現(xiàn)，如果沒有投入，這一切都很難實(shí)現(xiàn)?！?/p>

在此之前，中海的豪宅策略很受市場(chǎng)認(rèn)可。上海的順昌玖里、深圳的深灣玖序、北京的京華玖序等，都創(chuàng)造了亮眼的銷售業(yè)績(jī)。除北京外，在上海也憑借多個(gè)豪宅項(xiàng)目熱銷以700億元登頂上海樓市銷冠。

頻頻以“地王”姿態(tài)重倉北京樓市的中海，2025年是否能延續(xù)2024年的戰(zhàn)績(jī)？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”關(guān)鍵時(shí)期，中海能否借“地王”實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，還要看市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品的持續(xù)消化能力。