險資的目光再次聚焦不動產。

3月25日，《國際金融報》記者在天眼查平臺了解到，坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“坤華投資”）對外投資項目已達14例，且全部指向萬達系資產。

說起坤華投資，可謂來頭不小。其成立于2023年12月，注冊資金100億元，由新華保險、中金資本分別持股99.99%、0.01%。

從掃貨萬達廣場，足以窺見險資對不動產投資的濃厚興趣。近年來，險資轉身做“房東”，對存量商業(yè)地產、辦公樓、長租公寓、康養(yǎng)地產等領域的物權投資明顯增加，這些底層資產出租、運營等產生的收益也逐漸成為險資長期穩(wěn)定收益的重要來源之一。

拓展收租版圖

第三方機構調查數(shù)據顯示，我國住房租賃市場持續(xù)穩(wěn)定，并于2022年起呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢和持續(xù)向好預期。按照年復合增長率9.3%計算，預計到2027年住房租賃市場規(guī)模將超2.8萬億元。

為培育和發(fā)展住房租賃市場，去年1月，央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》。其中明確，支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。

“中國平安的不動產投資敞口持續(xù)收窄，占比已降至3.5%。”在2024年度業(yè)績發(fā)布會上，中國平安副總經理、擬任首席財務官付欣在談及資產配置策略時透露，公司配置了可以產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的收租物業(yè)，這為保險投資的可持續(xù)發(fā)展提供了非常好的“壓艙石”。

從行業(yè)整體來看，這一點已成為各大險企的共識。以新華保險為例，除了將14座萬達廣場項目收入囊中之外，今年2月，該公司還聯(lián)合大家人壽、萬科集團等，共同投資設立萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“萬新金石”）。其中，新華保險持股59.9%，大家人壽持股30%。

記者了解到，萬新金石的認繳總規(guī)模為16億元，專項用于收購廈門佳德宏石置業(yè)有限公司100%股權，該公司持有廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產，預計將提供7724套保租房。

而萬達廣場的接盤者中，也不乏其他險企的身影。2023年12月，陽光保險出資55.1億元設立麗水聯(lián)融壹號股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），并通過該基金先后拿下太倉、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥、東莞厚街等6家萬達廣場。

值得一提的是，2024年11月，該基金宣布股權變更，引入中銀三星人壽和南京太保鑫匯致遠股權投資基金管理合伙企業(yè)（有限合伙），二者均出資5億元、持股9.07%，而后者由太保壽險持股99.98%。也就是說，中銀三星人壽、太保壽險也間接持有萬達廣場項目。

今年1月，中郵保險作為領投機構，首次與中東主權投資機構合作，正式簽約上海博華廣場不動產專項基金投資協(xié)議。據悉，博華廣場坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內稀缺的超甲級辦公物業(yè)項目。

在此之前，中郵保險曾于2023年9月斥資42.56億元，拿下位于北京東城區(qū)安定門外大街的原中糧·置地廣場，又于2024年2月以13.6億元拿下西安高新區(qū)的地標性建筑西安啟迪中心。

此外，險資機構還通過直接認購REITs（不動產投資信托基金）等方式加大不動產領域的投資力度。今年3月，華夏華潤商業(yè)REIT作為市場首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費基礎設施REITs上市，底層資產為青島萬象城，中國人壽系統(tǒng)內資金共認購6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。

中國保險資產管理協(xié)會執(zhí)行副會長曹德云指出，目前，保險資金投資不動產主要呈現(xiàn)以下五方面特點：一是投資主體頭部效應明顯，大中型保險機構尤其是壽險公司是主要投資主體，投資余額占90%以上；二是主要資金約70%來自壽險公司的期限較長的傳統(tǒng)型保險產品；三是投資標的多元化，從寫字樓、酒店等逐漸擴大到養(yǎng)老社區(qū)、商業(yè)綜合體、產業(yè)園區(qū)、長租公寓、倉儲物流等，投資標的多元化也伴隨著投資策略多元化；四是境內外投資重點不同，境內以辦公樓、養(yǎng)老社區(qū)、商業(yè)綜合體為主，境外則以倉儲物流、酒店、辦公樓為主；五是投資方式以股權為主，其占比為68%，而債權和物權分別占比16%左右。

熱潮有望延續(xù)

談及不動產投資布局背后的考量，中郵保險總經理李學軍表示，一方面是為了補齊公司在不動產投資上的短板，完善資產配置結構，另一方面則是為了追求穩(wěn)定回報。

他進一步解釋道，西安項目有超長期的穩(wěn)定租戶，無論是資本化率還是內部收益率，投資回報都基本確定，屬于類固收的項目；上海和北京的項目都屬于核心區(qū)域、核心地段的核心不動產，其在投資過程中重視租約、未來潛在租約及相關風險，這兩宗不動產現(xiàn)在的出租和運營效率都很高，簡單計算的凈運營收益率在4%左右或以上。

國壽投資保險資產管理有限公司研究團隊此前發(fā)表署名文章稱，長久期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。

“在當前的市場環(huán)境下，險資布局不動產的性價比相對較高，既能獲取穩(wěn)定的收益，又能抵御一定的市場風險?！北本┡排啪W保險代理有限公司總經理楊帆在接受《國際金融報》記者采訪時指出，首先，不動產投資具有相對穩(wěn)定的收益和較低的風險，與保險資金的長期性和穩(wěn)健性相匹配；其次，當前房地產市場逐漸回暖，政策環(huán)境相對寬松，為險資提供了良好的投資時機；再次，不動產投資可以分散險資的投資風險，優(yōu)化資產配置。

盤古智庫高級研究員江瀚也表示，相比股市的高波動性，不動產投資具有更強的抗周期性，能夠在經濟波動中提供更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時，隨著房地產市場的逐漸成熟和規(guī)范化，優(yōu)質不動產項目的篩選和管理變得更加可行，降低了投資風險；此外，持有型不動產還有助于保險資金實現(xiàn)多元化投資，分散風險，提高整體投資組合的穩(wěn)健性。

“優(yōu)質的商業(yè)、辦公、產業(yè)園等不動產投資不僅能夠容納大體量資金，其租金也能提供一定的現(xiàn)金流，甚至還會因所在板塊的發(fā)展而產生一定的溢價，與險資在投資期限、風險偏好上十分契合。”克而瑞研究中心相關負責人表示。

那么，放眼未來，險資不動產投資的熱情能否得以延續(xù)？楊帆向記者給出了肯定的回答。他認為，一方面，隨著我國經濟的持續(xù)發(fā)展和城市化進程的推進，不動產市場仍有較大的發(fā)展空間；另一方面，保險資金的規(guī)模不斷擴大，對不動產投資的需求將持續(xù)增長?！暗切枰⒁獾氖?，險資投資不動產的熱度會受到宏觀經濟、政策環(huán)境、市場供需等因素影響。因此，具體走勢還需密切關注相關政策和市場動態(tài)”。

江瀚也認為，隨著保險公司資金實力的增強和風險管理能力的提升，更多資金將流向不動產市場。與此同時，險資的投資范圍將進一步拓展，除了傳統(tǒng)的商業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)等，還將進一步關注租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等新興領域；投資方式也將更加多樣化，包括物權投資、股權投資、債券計劃等多種方式并存。