2月13日，九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司公告，匯添富九州通醫(yī)藥REIT最終募集基金份額4億份，發(fā)售價格為2.895元/份，基金募集資金總額為人民幣11.58億元。其中公眾投資者認(rèn)購數(shù)量為0.30億份，占發(fā)售份額總數(shù)的7.50%，有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)1192倍。

作為全國首單醫(yī)藥倉儲物流REIT，匯添富九州通醫(yī)藥REIT在為公募REITs市場拓展新的資產(chǎn)類型之余，也刷新了1月9日國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT以813.44倍公眾認(rèn)購倍數(shù)創(chuàng)下的新高。

2024年至今，公募REITs的項目主體范圍持續(xù)擴(kuò)圍，發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)容，市場認(rèn)購火熱、行情持續(xù)升溫。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月17日發(fā)稿時，中證REITs全收益指數(shù)開年以來漲幅已達(dá)9.28%，相較其他大類資產(chǎn)來說走勢表現(xiàn)十分強(qiáng)勢。

究其原因，市場普遍認(rèn)為公募REITs今年以來的強(qiáng)勁走勢是受益于去年12月初中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議以后利率下行、市場預(yù)期改善、底層資產(chǎn)質(zhì)量提升等因素，其中產(chǎn)權(quán)類REITs表現(xiàn)尤為突出。

“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為它的股性比較強(qiáng)，感覺現(xiàn)下入場屬于‘買預(yù)期賣現(xiàn)實’的狀態(tài)”，一名大型券商ABS和REITs配置人員近日告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“眼看著從去年年末一路漲到現(xiàn)在了，成交方面它的估值預(yù)期已經(jīng)來到一個需引起警惕的高位?！?/p>

“資產(chǎn)荒”下 高收益屬性凸顯

公募REITs資產(chǎn)漲勢喜人，是因其股債屬性兼具，作為權(quán)益資產(chǎn)的高收益特點現(xiàn)已愈發(fā)“掩藏不住”。

中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負(fù)責(zé)人吳進(jìn)輝告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，開年REITs爆火，春節(jié)后實現(xiàn)指數(shù)“11連陽”，全收益指數(shù)漲幅達(dá)到9.3%，在大類資產(chǎn)漲幅靠前，部分標(biāo)的已經(jīng)漲超30%，首發(fā)上市項目有兩單漲停封板，其中2月17日上市的濟(jì)南供熱REIT封板資金超20億元。

隨著無風(fēng)險利率的下行，較高分紅的公募REITs吸引力加大?？缒曩Y金搶跑以及市場上對利率敏感性較高的固收類資金對高股息資產(chǎn)配置需求增加，流動性和風(fēng)險偏好提升，推高REITs市場持續(xù)走強(qiáng)。

市場對公募REITs的關(guān)注點已從“債性”轉(zhuǎn)向“股性”。

回首REITs市場去年至今的井噴式大爆發(fā)，2024年2月，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，明確將基礎(chǔ)設(shè)施REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品，吸引了更多長期配置型資金入市，一度推動REITs市場開展“強(qiáng)勢反攻”。而國家發(fā)改委發(fā)布并自2024年8月1日起實施的1014號文，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點階段進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

REITs之所以成為市場機(jī)構(gòu)資金追逐的“高性價比”資產(chǎn)，吸引力來自其穩(wěn)定的高比例分紅，其投資收益首先來源于現(xiàn)金分紅。在現(xiàn)下銀行存款、債券等傳統(tǒng)固收類資產(chǎn)收益率持續(xù)走低之時，部分能源類REITs的預(yù)測分派率卻超過8%。

隨著保險、基金等長期資本四處尋覓高收益項目并紛紛布局相對安全的公募REITs，越來越多的機(jī)構(gòu)投資者密集加入，使其成為了一塊新的“香餑餑”。

但有近期入場的機(jī)構(gòu)“玩家”告訴記者，公募REITs市場現(xiàn)下的弊病在于其較差的資產(chǎn)流動性。

有基金從業(yè)人士指出，REITs適合長期持有，不適合短期炒作。因為它的流動性較差，成交量不高。

“如果是為了分紅，長期持有沒太大問題。但短線操作的話，要注意市場向下波動帶來的出售難風(fēng)險可能會比較大?！鄙鲜鋈耸糠Q。

記者注意到，貨幣政策工具方面，去年10月18日，中國人民銀行與中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的互換便利（SFISF）相關(guān)工作的通知中，可用質(zhì)押品就包括債券、股票ETF、滬深300成分股和公募REITs等。

資本市場中，持有公募REITs的金融機(jī)構(gòu)可以選擇在市價下行、成交低迷時將其作為質(zhì)押資產(chǎn)以換取流動性，這一定程度上或使公募REITs市場成交盤小、流動性仍有不足的問題得以緩和。

底層資產(chǎn)擴(kuò)圍多元化

近期國家和地方層面政策利好頻出，推動公募REITs主體項目擴(kuò)圍多元化，進(jìn)一步強(qiáng)化資產(chǎn)類型創(chuàng)新和主體資產(chǎn)運營穩(wěn)定性。

2月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，提出支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項目發(fā)行REITs，同時，探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。

1月3日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效”系列新聞發(fā)布會，國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年要加力擴(kuò)圍實施“兩新”政策，更大力度支持“兩重”項目。并以更大力度支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場擴(kuò)圍擴(kuò)容。

記者注意到，地方上的支持政策也正在同步落實。2月13日，據(jù)上海市發(fā)改委官微，2025年上海市推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好一攬子政策舉措中提到，民間投資方面，加強(qiáng)對民間投資的政策引導(dǎo)，鼓勵民間資本投資新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，支持更多民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，引導(dǎo)社會資本參與城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)科技、社會民生等領(lǐng)域重大項目投資。

有多位市場分析人士表示，產(chǎn)權(quán)REITs中保租房主體備受青睞，因其穩(wěn)定的租賃需求和現(xiàn)金流分配率凸顯了底層資產(chǎn)運營的穩(wěn)定性。

從細(xì)分品種來看，保租房項目可與專項債土地收儲聯(lián)動分析，而優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)（如能源項目、核心區(qū)保障房）的穩(wěn)定運營和現(xiàn)金流，則支撐了REITs的長期配置價值，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs因高出租率和穩(wěn)定租金，2025年初漲幅領(lǐng)先。

吳進(jìn)輝對記者表示，REITs是股債之間的權(quán)益性品種，險資作為耐心資本，與REITs中長期投資特別契合，目前險資作為市場參與REITs投資的重要機(jī)構(gòu)，有望持續(xù)加大投資，成為市場穩(wěn)定器。保障房REITs當(dāng)前漲幅大，估值水平性價比不足，板塊加權(quán)平均分派率僅為3.0%左右，與10年期國債利差在135bp左右，處于歷史偏低水平。

而專項債收儲用作保障房，中長期看，會增加保障房行業(yè)的供給壓力，造成客戶分流和租金下降。短期看，對保障房REITs影響不大，主要是上市保障房REITs偏優(yōu)質(zhì)，部分項目是政府定價，租金水平受到管控，整體業(yè)績相對穩(wěn)定。

投資價值未來如何走？

招商基金展望2025年REITs市場，認(rèn)為政策行情仍將階段性主導(dǎo)。建議關(guān)注政策利好和利率下行帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，特別是消費REITs、新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路等領(lǐng)域的超額收益機(jī)會。短期政策或聚焦信披優(yōu)化和多層次市場建設(shè)，中長期則可能引入增量資金、理順管理人定位及推動專項立法，從而推動市場高質(zhì)量發(fā)展。消費REITs因核心資產(chǎn)強(qiáng)、抗周期屬性突出，有望持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異，而保租房在利率下行背景下也將保持穩(wěn)定分紅表現(xiàn)。

對于REITs的股債雙重屬性，國信證券研究所固收團(tuán)隊指出，從債性角度看，在其強(qiáng)制高分紅的約束下，關(guān)注其年化現(xiàn)金分派率。而股性角度看，相對凈值折溢價率可反映基金市場價值與公允價值的關(guān)系，類似股票的PB指標(biāo)。相對凈值折溢價率這一指標(biāo)偏向長期視角，可從底層資產(chǎn)的估值來評判二級市場的估值水平高低。

上述團(tuán)隊表示，從資產(chǎn)配置角度，建議采取“啞鈴策略”，短期可關(guān)注交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流類相對凈值折價率高的資產(chǎn)，有望受益于估值修復(fù)的困境反轉(zhuǎn)邏輯。為獲得長期穩(wěn)定派息回報，可關(guān)注保障房、生態(tài)環(huán)保類對經(jīng)濟(jì)周期敏感度低的品種。

吳進(jìn)輝則告訴記者，2025年公募REITs維持震蕩走牛的觀點，指數(shù)有望站上1100點。隨著市場不斷壯大，預(yù)計2025年REITs市場增量資金進(jìn)入可能性較高，日均成交額可能超5億元，“固收+”資金繼續(xù)增持REITs。在“資產(chǎn)荒”的環(huán)境下，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性不斷凸顯，吸引更多耐心資本配置長久期且較高分紅的公募REITs，成為推動市場增量資金的穩(wěn)定器。

具體投資方向上，吳進(jìn)輝建議，今年可重點關(guān)注宏觀政策支持領(lǐng)域以及底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、分紅穩(wěn)定的板塊，如消費和保障房等，超跌的產(chǎn)業(yè)園、物流等板塊也需要注意龍頭標(biāo)的的修復(fù)，同時也需注重止盈與估值偏高的回調(diào)風(fēng)險，個別項目內(nèi)部收益率IRR偏低。重點采取打新策略，但注意部分優(yōu)質(zhì)項目難以拿到足夠份額。數(shù)據(jù)中心IDC、養(yǎng)老和旅游景區(qū)等新資產(chǎn)類型有望推出。另外，要繼續(xù)推動公募REITs的擴(kuò)募發(fā)展和定價機(jī)制完善。