產(chǎn)業(yè)園區(qū)是支持我國(guó)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)、加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)存量?jī)r(jià)值巨大，是我國(guó)REITs市場(chǎng)最為重要的板塊之一。

日前，中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)，該REIT是國(guó)內(nèi)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開(kāi)發(fā)增量時(shí)代邁入精細(xì)化的高質(zhì)管理存量時(shí)代。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的收益來(lái)源于產(chǎn)權(quán)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的租金及運(yùn)營(yíng)管理收入，現(xiàn)金來(lái)源較為可靠穩(wěn)定?！睆埥呖聘笨偨?jīng)理趙海生表示。

支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展

目前，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT持有張江光大園和張潤(rùn)大廈兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這兩個(gè)項(xiàng)目位于張江科學(xué)城核心位置上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，園內(nèi)集成電路產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，甚至還專(zhuān)門(mén)設(shè)有上海集成電路產(chǎn)業(yè)展廳。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，張江光大園和張潤(rùn)大廈兩個(gè)項(xiàng)目整體簽約率為92.05%，出租率為85.20%。簽約租賃業(yè)態(tài)分布主要為集成電路、TMT（含在線新經(jīng)濟(jì)）、金融科技、先進(jìn)制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套、醫(yī)療及生命科學(xué)，其中集成電路占比超四成。

“這與上海在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方面大力投入的舉措同頻共振。有這樣的優(yōu)勢(shì)，我們當(dāng)然要利用。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作重點(diǎn)就是圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！壁w海生說(shuō)，“以張江高科為例，我們正在從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)投資控股集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展。我認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?lái)源于更加精細(xì)化的園區(qū)管理與服務(wù)，更重要的還要深入到產(chǎn)業(yè)中去，積極引領(lǐng)打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！?/p>

近年來(lái)，有關(guān)部門(mén)和各地方持續(xù)出臺(tái)相關(guān)重要政策，支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs表示，將充分利用好政策紅利，發(fā)揮其在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的重要作用，為投資者創(chuàng)造更多的價(jià)值。

多措并舉提高出租率

今年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新增供應(yīng)量較大。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的壓力日趨加大。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、吸引租戶(hù)，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs紛紛采取靈活的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最大化。

“租金很重要，但同樣重要的因素還有很多，如產(chǎn)業(yè)氛圍，企業(yè)來(lái)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)能不能找到合作伙伴、人才和供應(yīng)鏈上下游合作方？”趙海生說(shuō)，張江高科正在積極通過(guò)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作、建設(shè)公共產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)等多樣化舉措加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)。

與此同時(shí)，“提質(zhì)增效”和“精細(xì)管理運(yùn)營(yíng)”成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升資產(chǎn)價(jià)值和收益水平的重要抓手。

趙海生表示，從華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，一方面，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)通過(guò)打造產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)增加租戶(hù)黏性，進(jìn)而從根源上解決空置率問(wèn)題；另一方面，對(duì)于租戶(hù)的租期進(jìn)行合理分配，分散了原租戶(hù)的集中度和到期時(shí)間，使底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更貼合REITs的投資要求。

不斷納入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

擴(kuò)募作為REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，正引領(lǐng)市場(chǎng)向更深層次、更寬領(lǐng)域邁進(jìn)。

華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT是首批REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之一。在擴(kuò)募完成后，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT2023年實(shí)際現(xiàn)金分派率較2022年有所提升。截至2024年三季度末，該REIT擴(kuò)募項(xiàng)目張潤(rùn)大廈的出租率超90%，較去年同期顯著提升。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs可通過(guò)擴(kuò)募不斷納入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)和運(yùn)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)?！壁w海生表示。

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制使REITs更加市場(chǎng)化，形成了對(duì)權(quán)益融資和債務(wù)融資的有效補(bǔ)充，有效支撐了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。東吳基金將加強(qiáng)對(duì)存量資產(chǎn)的跟蹤及服務(wù)，有效挖掘優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備資產(chǎn)，為東吳蘇園項(xiàng)目擴(kuò)募工作做好前期準(zhǔn)備。