杭州市房地產計容新規(guī)正式落地后，土拍市場熱度回升，開發(fā)商拿地信心進一步增強。

12月19日，杭州迎來計容新規(guī)后首場土拍，杭州2024年第二十批次共出讓2宗宅地，總建筑面積9.18萬平方米，總起價15.52億元，分別是蕭山區(qū)北干東單元和臨平區(qū)喬司新城單元地塊。

此次土拍吸引了眾多地產開發(fā)商。從最終結果競拍來看，兩宗宅地共攬金約25.92億元，蕭山區(qū)北干東單元地塊被海威置業(yè)有限公司與中天美好集團有限公司以17.99億元摘得，溢價率達76.5%，創(chuàng)2024年杭州土拍最高溢價率記錄；臨平區(qū)喬司新城地塊由浙江英冠控股集團以7.92億元競得，溢價率48.83%。

此次競拍是杭州發(fā)布計容新規(guī)后的首場土拍。此前在12月12日，杭州樓市又一重磅利好正式落地，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關于優(yōu)化建設項目容積率及相關指標計算規(guī)則的通知》，自2024年12月13日起施行。

這一新規(guī)涉及停車空間、陽臺以及門廳等多個方面：其一，用于滿足停車配建最低標準的停車空間不納入容積率計算；其二，小區(qū)門廳、開放式風雨連廊，不納入容積率計算；其三，獨立于建筑之外的，出室外地面的樓梯及電梯井，不納入容積率計算；其四，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的二分之一計算容積率。

簡言之，計容新規(guī)的發(fā)布，意味著杭州新成交宅地均可以享受面積認定新規(guī)，比如封閉式陽臺只算一半面積，開放式風雨連廊不計容等。業(yè)內分析，未來杭州新房的得房率將提升，開發(fā)商有更多施展空間打造小區(qū)品質配套設施。

具體到此次土拍的兩宗宅地情況，先看蕭山北干東宅地，該地塊容積率1.8，建筑面積4.86萬方，起價10.19億元，起始樓面價21000元/㎡。這一地塊位于蕭山區(qū)政府板塊，生活配套資源成熟，市場接受度高，如板塊內已售罄項目攬晴軒銷售較好，備案套總價約1300萬元—2100萬元。

中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生指出，值得一提的是，蕭山北干東宅地板塊內基本處于斷供狀態(tài)，競品較少；產品未來可做高低配提升產品溢價，甚至會出現(xiàn)排屋，預計蕭山北干東宅地未來銷售價格在5萬元/㎡左右。

臨平區(qū)喬司新城宅地建筑面積4.33萬方，起始樓面價12300元/㎡。周邊在售低密項目較多，但該地塊位置更好，距離地鐵更近，且容積率更低僅有1.1。其周邊在售的保億沁東潤府疊墅均價30800元/㎡，去化較好。預計該地塊銷售價格約在3.5—4萬元/㎡。

高院生分析，從本次土拍結果來看，土拍競爭較為火熱，開發(fā)商拿地信心進一步增加。此次土拍熱度較高主要有幾方面原因，第一，本次兩宗宅地地段較好，市場接受度很高，且兩宗地塊建筑面積均較小，開發(fā)風險可控；第二，開發(fā)商年尾補倉，能為明年的銷售推盤考慮；第三，杭州11月新房市場成交規(guī)模持續(xù)增長，樓盤活躍度環(huán)比明顯提升；第四，本次土拍是杭州計容新規(guī)發(fā)布后的首次土拍，土地價值有了明顯提升，新政后開發(fā)商可售面積有一定的增加，積極性自然而然提升不少。

2024年11月，樓市政策效應持續(xù)釋放，杭州新房量增價漲，二手房成交量創(chuàng)年內新高，土拍熱度繼續(xù)升溫。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州十區(qū)（包含臨安、富陽）商品住宅供應44.1萬方，環(huán)比下降29.4%。在新政效應持續(xù)作用下，11月杭州商品住宅成交面積81.9萬方，環(huán)比增長14.8%，同3月成交規(guī)模持平，達全年第二高。價格方面，11月杭州新建住宅價格環(huán)比上漲0.15%，漲幅較上月收窄0.26個百分點，同比上漲3.56%。