隨著12月3日華泰南京建鄴REIT的上市，上交所上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)到34只，產(chǎn)品上市數(shù)量、融資規(guī)模在全市場占比近七成。

公募REITs市場運(yùn)行三年以來，滬市REITs經(jīng)營業(yè)績符合市場預(yù)期，以穩(wěn)定的分紅積極回報(bào)投資者，市場基本面逐步回暖，運(yùn)行整體平穩(wěn)。目前，滬市REITs市場加快擴(kuò)容提質(zhì)，邁向高質(zhì)量發(fā)展新起點(diǎn)。

“上新”速度明顯加快 雙輪驅(qū)動格局顯現(xiàn)

經(jīng)過三年多的發(fā)展，REITs市場常態(tài)化發(fā)行不斷提質(zhì)增速，上交所市場已初步形成了投融資協(xié)調(diào)發(fā)展、市場定價(jià)基本均衡的良好市場生態(tài)，成為了中國REITs的主要市場。

記者獲悉，今年以來，上交所已有14只REITs產(chǎn)品首發(fā)上市，6只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募公告，后續(xù)還有多只獲批擬上市REITs產(chǎn)品等待“敲鑼”，預(yù)計(jì)今年年底REITs市場規(guī)模還會邁上新臺階。

以擴(kuò)募為例，記者了解到，上交所持續(xù)積極推動滬市REITs市場擴(kuò)容，鼓勵(lì)已上市項(xiàng)目通過擴(kuò)募做大做優(yōu)，助力REITs市場實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。公開信息顯示，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴(kuò)募申請已獲中國證監(jiān)會、上交所受理，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目已收到上交所反饋意見，國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴(kuò)募公告。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來公募REITs發(fā)行速度比過去幾年都要快，短短三年多的時(shí)間，產(chǎn)品數(shù)量已超過新加坡，接近日本。

隨著常態(tài)化發(fā)行的不斷提速，市場的示范效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。公開數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，全市場上市REITs產(chǎn)品共52只，較2023年新增18只，總發(fā)行規(guī)模約1525億元，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模已經(jīng)超過去年全年。

公募REITs底層資產(chǎn)圖譜不斷拓寬，消費(fèi)、水電、陸上風(fēng)力發(fā)電等大類資產(chǎn)“新篇章”不斷開啟，已上市項(xiàng)目資產(chǎn)范圍已涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、收費(fèi)公路、環(huán)保及新能源等。

經(jīng)營向好回報(bào)穩(wěn)定 REITs市場生態(tài)持續(xù)改善

已上市REITs產(chǎn)品穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)，形成了較好的示范效應(yīng)，彰顯了常態(tài)化發(fā)行的良好發(fā)展前景。

記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年全年，滬市REITs整體經(jīng)營業(yè)績符合市場預(yù)期，可供分配完成率總體實(shí)現(xiàn)全年預(yù)測的100%，其中保租房、倉儲物流板塊分別為115%和113%。

目前，全市場已上市REITs產(chǎn)品中，公開披露三季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的產(chǎn)品整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。截至12月3日，今年已上市REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)分紅次數(shù)超90次，較去年同期增長近100%，其中半數(shù)以上REITs產(chǎn)品年內(nèi)分紅2次以上，可見公募REITs正成為基金市場一股重要的分紅力量，投資者的獲得感持續(xù)增強(qiáng)。

記者還了解到，近期滬市保障性租賃住房REITs關(guān)于2024年度中期集體業(yè)績說明會在上證路演中心舉行，參會企業(yè)及管理人向投資人介紹REITs產(chǎn)品中期業(yè)績情況，獲得了投資者的普遍認(rèn)可。

“當(dāng)前各方協(xié)力共建REITs市場的理念不斷深化，業(yè)績說明會、發(fā)行路演等活動常態(tài)化開展，投融互動、投融互信的市場生態(tài)初步形成。”一位REITs市場資深研究員向記者表示。

政策端加碼發(fā)力 REITs市場建設(shè)不斷迎來利好

隨著政策制度機(jī)制的持續(xù)完善，REITs市場制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平將會進(jìn)一步提高，REITs常態(tài)化發(fā)行的環(huán)境將會更加成熟。

今年4月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，明確提出推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，研究制定REITs管理?xiàng)l例，完善稅收政策等，為REITs市場提供了政策支持和發(fā)展方向。

今年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布全面推動REITs常態(tài)化發(fā)行的通知，REITs市場進(jìn)一步加速擴(kuò)容。

REITs制度機(jī)制也在持續(xù)創(chuàng)新完善。記者了解到，中國證監(jiān)會已把配合國務(wù)院有關(guān)部門做好《不動產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例》工作納入印發(fā)的2024年度立法工作計(jì)劃中，各項(xiàng)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。上交所在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。與此同時(shí)，相關(guān)部委配套支持措施、地方專項(xiàng)政策也陸續(xù)出臺，各方共建REITs市場的良好態(tài)勢已經(jīng)形成。

“針對市場發(fā)展建設(shè)中的新情況和新問題，相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)不斷增加政策供給，為市場常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)?！比鹚疾粍赢a(chǎn)金融研究院院長朱元偉表示。

REITs市場基本面逐步回暖 活躍度不斷上升

REITs市場內(nèi)在的穩(wěn)定性是公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行的重要基石。

拉長時(shí)間來看，首批REITs產(chǎn)品三年來的市場表現(xiàn)，體現(xiàn)了市場基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢，這也為后續(xù)市場常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了有利環(huán)境。

從二級市場來看，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅約為8%，近三個(gè)月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級市場發(fā)行的熱情也在回升，部分REITs產(chǎn)品網(wǎng)下、網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)較高，有的網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)甚至超過400倍。

自今年上半年出臺相關(guān)會計(jì)處理政策，明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長期投資、價(jià)值投資，部分投資者已將REITs投資分類為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。

“從投資端來看，隨著投資者對REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強(qiáng)，其對產(chǎn)品估值定價(jià)邏輯的認(rèn)知也在不斷深化。同時(shí)，隨著REITs市場常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場深度和廣度不斷拓展，市場機(jī)制和韌性進(jìn)一步增強(qiáng)，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成。”泰康資產(chǎn)張鈺才表示。

上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過三年多的發(fā)展，公募REITs市場從試點(diǎn)、短期調(diào)整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢。隨著REITs市場建設(shè)加速提質(zhì)擴(kuò)面，包括資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)等，REITs市場必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。

該負(fù)責(zé)人同時(shí)透露，下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的統(tǒng)一指導(dǎo)下，堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場，加快推動市場擴(kuò)容增類，拓展增量資金來源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進(jìn)一步優(yōu)化投資生態(tài)。

校對：姚遠(yuǎn)