規(guī)模已超千億的公募REITs，迎來又一“入局者”。

11月27日，券商系公募創(chuàng)金合信基金上報創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT，成為公募REITs中的第25家參與機構(gòu)。截至11月27日，25家機構(gòu)旗下的公募REITs數(shù)量已達到73只，分散于倉儲物流等八大類底層資產(chǎn)。

2024年以來，公募REITs的二級市場交易實現(xiàn)了6.18%的平均漲幅，其中的6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%。

公募機構(gòu)對券商中國記者表示，我國公募REITs市場已走出底部行情，隨著后續(xù)配套政策的持續(xù)不斷完善，底層資產(chǎn)類型的不斷擴容，中長期資金的不斷進入，我國公募REITs仍有較大的發(fā)展空間。和萬億規(guī)模的潛在市場相比，我國公募REITs仍有較大發(fā)展?jié)摿?，底層資產(chǎn)也可進一步豐富。

公募REITs已擴容至73只

根據(jù)上交所11月27日公告，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT于11月27日上報，由創(chuàng)金合信基金擔任管理人，北京首農(nóng)信息產(chǎn)業(yè)投資有限公司為發(fā)起人（原始權(quán)益人），第一創(chuàng)業(yè)證券為專項計劃管理人，專項計劃名稱為第一創(chuàng)業(yè)—首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園基礎設施1期資產(chǎn)支持專項計劃。

在11月27日上報的，還有華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT。蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司擔任發(fā)起人，華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司擔任管理人與專項計劃管理人。另外，由匯添富基金擔任管理人的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于11月26日上報至上交所。

其中，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT是創(chuàng)金合信基金旗下首只公募REIT產(chǎn)品。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，包括創(chuàng)金合信基金在內(nèi)，截至11月27日參與到公募REITs中來的公募機構(gòu)（包括公募基金公司和券商資管機構(gòu)）已達25家。

具體看，25家機構(gòu)旗下的公募REITs數(shù)量為73只，其中有64只產(chǎn)品為首發(fā)產(chǎn)品，9只產(chǎn)品為擴募產(chǎn)品。此外，73只產(chǎn)品中有46只已成功上市。73只產(chǎn)品分散于八大類底層資產(chǎn)中，分別為保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保、水利設施、消費基礎設施、園區(qū)基礎設施。

其中，華夏基金旗下一共有15只產(chǎn)品，是目前發(fā)行公募REITs的基金公司。其次是中金基金，該公募旗下的REITs產(chǎn)品數(shù)量目前已接近10只。此外，中信建投基金、中航基金等中小公募，以及招商基金、易方達基金等大型公募，旗下的REITs數(shù)量大多是3只左右。

此外，REITs項目的前期招標等信息，還出現(xiàn)了多家基金公司身影。根據(jù)最近公布的喀納斯景區(qū)基礎設施公募REITs服務項目－中標候選人公示（招標編號：TC249HL1C），該項目001包1的中標候選人分別為中航基金、華夏基金、招商基金，投標報價分別為110萬元、50萬元、100萬元。

此外，根據(jù)網(wǎng)上披露的《中銀基金法律顧問一攬子服務采購項目招標公告》（招標編號：采標2024—2566），該項目的招標內(nèi)容為中銀基金法律顧問一攬子服務采購。在不設置招標控制價范圍內(nèi)，該招標項目劃分為4個標段，004為中銀基金公募REITs常年法律顧問采購項目。

今年以來6只公募REITs漲超20%

除了上述靜態(tài)數(shù)據(jù)外，發(fā)行、募資、交易等動態(tài)數(shù)據(jù)變化，更能折射出公募REITs擴容大勢。

11月27日，工銀蒙能清潔能源REIT發(fā)布認購申請確認比例結(jié)果公告，該基金的公眾投資者有效認購申請確認比例約為0.28%，即公眾投資者有效認購倍數(shù)達357倍，成為深交所今年已發(fā)行基礎設施REITs中公眾投資者認購倍數(shù)最高的產(chǎn)品。從11月27日起中金重慶兩江REIT開始發(fā)售，募集基金份額共計4億份，認購價格為2.550元/份，預計募集資金總額為10.20億元。該基金擬投資的基礎設施資產(chǎn)位于重慶兩江新區(qū)，包括雙魚座項目、雙子座項目、鳳凰座項目及拓D一期D2項目，合計建筑面積約24.37萬平方米，運營時間均超過9年。

根據(jù)Wind統(tǒng)計，包括上述兩只產(chǎn)品在內(nèi)，52只已公布發(fā)行規(guī)模的公募RIETs合計募集資金規(guī)模已接近1500億元。其中，中金安徽交控高速公路REITs的發(fā)行規(guī)模超過百億元，平安廣州交投廣河高速公路REIT等6只產(chǎn)品的募集規(guī)模均超50億元。

根據(jù)華夏基金統(tǒng)計，截至11月8日2024年全市場共發(fā)行的公募REITs有22單，發(fā)行規(guī)模為489.65億元。華夏基金表示，2024年受益于我國公募REITs配套政策不斷完善、二級市場表現(xiàn)回暖等利好因素，我國公募REITs發(fā)行迎來井噴式增長，發(fā)行節(jié)奏明顯加快。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日收盤2024年以來52只有交易數(shù)據(jù)的公募REITs實現(xiàn)了6.18%的平均漲幅，有37只產(chǎn)品年內(nèi)實現(xiàn)正收益，16只產(chǎn)品累計漲幅超過10%，其中的6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT三只產(chǎn)品的累計漲幅在25%以上。

華夏基金表示，我國公募REITs市場已走出底部行情，隨著后續(xù)配套政策的持續(xù)不斷完善，底層資產(chǎn)類型的不斷擴容，中長期資金的不斷進入，我國公募REITs仍有較大的發(fā)展空間。能源基礎設施和保障性租賃住房對宏觀經(jīng)濟變化的敏感度較低，年內(nèi)價格表現(xiàn)較為優(yōu)異。

資產(chǎn)類型仍可進一步豐富

整體而言，經(jīng)過四年多的試點，國內(nèi)的公募REITs已進入常態(tài)化發(fā)展階段，參與主體和資產(chǎn)類別持續(xù)豐富。從存量待盤活資產(chǎn)體量和其他成熟市場實踐來看，國內(nèi)公募REITs還有更大發(fā)展空間。

中金基金表示，隨著REITs市場建設穩(wěn)步推進，公募REITs逐步進入常態(tài)化發(fā)行新階段，底層資產(chǎn)類型日趨豐富，中長期配置價值愈發(fā)明晰，這將有助于進一步發(fā)揮公募REITs服務國家戰(zhàn)略、支持實體經(jīng)濟的積極作用，同時為投資者提供更豐富的資產(chǎn)配置選擇和長期投資價值。

從資產(chǎn)相關(guān)性來看，華夏基金對券商中國記者表示，我國公募REITs市場與股票市場和債券市場之間的相關(guān)性都比較弱。與股票市場的相關(guān)性大約在0.11—0.22之間，與債券市場的相關(guān)性大約在0.02—0.03之間。配置公募REITs品在一定程度上起到分散資產(chǎn)組合風險的作用。

廣東省中山市副市長曾奕和廣州交投私募基金管理有限公司總經(jīng)理助理方浪近日在《清華金融評論》上的發(fā)文（下稱“評論文章”）表示，我國過去幾十年的大規(guī)模投資，積累了大量的存量資產(chǎn)，多家市場專業(yè)研究機構(gòu)測算規(guī)模已超過100萬億元，若其中具有較好經(jīng)營性的存量資產(chǎn)按照1%的保守比例計算，也能達到萬億級，這些優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)通過基礎設施REITs能快速盤活提前回收資金。

評論文章進一步稱，我國基礎設施REITs已進入常態(tài)化發(fā)展階段，但從市場總體規(guī)模來看仍然相對較小。截至2024年6月末，我國基礎設施REITs發(fā)行總規(guī)模約合164億美元，美國、日本、新加坡等地區(qū)的規(guī)模分別達到13311億美元、1094億美元、720億美元，我國REITs規(guī)模僅占美國的1.23%、日本的15.00%、新加坡的22.80%。

基于此，評論文章建議，REITs申報發(fā)行的資產(chǎn)領域有待進一步豐富。目前，我國基礎設施REITs試點領域包括交通、能源等11個大類，市政、新基建、水利、旅游4個重點領域未有資產(chǎn)發(fā)行。從小類來看，交通領域全部為高速公路資產(chǎn)，鐵路、機場、港口領域未有資產(chǎn)發(fā)行。