消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊交出了一份穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的三季報(bào)“成績(jī)單”。分析人士認(rèn)為，隨著政策刺激的加碼，疊加國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs很快將進(jìn)入一個(gè)跨越式發(fā)展的階段。

以在滬市掛牌的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs為例，2024年三季度，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT實(shí)現(xiàn)收入約5272萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約590萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約1966萬(wàn)元，可供分配金額約2966萬(wàn)元。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT表現(xiàn)不俗，2024年三季度實(shí)現(xiàn)收入約2948萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約1030萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約2351萬(wàn)元，可供分配金額約1685萬(wàn)元。

華夏金茂商業(yè)REIT方面，2024年三季度實(shí)現(xiàn)收入約2315萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約399萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約1363萬(wàn)元，可供分配金額約1359萬(wàn)元。

顯然，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施表現(xiàn)構(gòu)成了正面影響。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)353564億元，同比增長(zhǎng)3.3%。其中，按消費(fèi)類型劃分，商品零售額達(dá)314149億元，增長(zhǎng)3.0%；餐飲收入為39415億元，增長(zhǎng)6.2%。9月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額更是同比增長(zhǎng)了3.2%，較上月提振1.1個(gè)百分點(diǎn)。

記者還注意到，三季度以來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)中向好，其加權(quán)平均漲幅優(yōu)于同期中證REITs全收益指數(shù)的漲幅。眼下，業(yè)界關(guān)于“2024年為消費(fèi)零售市場(chǎng)信心重建的一年”的預(yù)期正逐步兌現(xiàn)。

今年以來(lái)，各地在擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、惠民生等方面政策支持不斷加碼，旨在推動(dòng)、激發(fā)消費(fèi)潛力，擴(kuò)大有效需求。

“購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等底層資產(chǎn)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，其通常位于城市核心區(qū)域或人口密集區(qū)，擁有穩(wěn)定的租戶群體和持續(xù)的租金收入，能為投資者提供較好的回報(bào)。”一位原始權(quán)益人在接受記者采訪時(shí)直言，“從最近消費(fèi)類項(xiàng)目的申報(bào)規(guī)?？梢钥闯觯瑖?guó)內(nèi)消費(fèi)領(lǐng)域資產(chǎn)規(guī)模存量巨大，這預(yù)示著未來(lái)可發(fā)行、擴(kuò)募的儲(chǔ)備資產(chǎn)豐富，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過(guò)REITs市場(chǎng)進(jìn)行證券化，不僅有助于提升資本市場(chǎng)活躍度，還能為投資者提供更多選擇。”

值得一提的是，在基本面發(fā)展呈現(xiàn)出積極態(tài)勢(shì)的大背景下，各項(xiàng)目的擴(kuò)募工作也被提上日程。

中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司副總裁、金茂酒店商業(yè)管理公司總經(jīng)理丁蕤此前就向記者表示：“作為擁有較多重資產(chǎn)的原始權(quán)益人，中國(guó)金茂愿意應(yīng)勢(shì)而動(dòng)、順勢(shì)而為，利用好國(guó)家提供的創(chuàng)新金融工具，在REITs平臺(tái)上發(fā)聲，做好金茂的資本運(yùn)作和資產(chǎn)管理。同時(shí)，中國(guó)金茂也會(huì)不斷將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入到REITs平臺(tái)中，持續(xù)為廣大投資人提供可選的金融產(chǎn)品和投資回報(bào)?！?/p>

根據(jù)券商統(tǒng)計(jì)，目前已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已有7單，另有1單在交易所審核過(guò)程中。

業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs無(wú)疑是與耐心資本更適配的金融產(chǎn)品。

“一方面，REITs的強(qiáng)制現(xiàn)金分配機(jī)制，能保證耐心資本長(zhǎng)期、持續(xù)分享資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的收益。今年前8個(gè)月，有32支REITs產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)分配60次，其中更有19支產(chǎn)品的分配次數(shù)多于1次，這為投資人提供了可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金回報(bào)?！敝朽]人壽保險(xiǎn)股份有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部總經(jīng)理徐立思指出，“另一方面，REITs已成為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的重要退出渠道，擴(kuò)寬了耐心資本的投資范圍。再者REITs嚴(yán)格的合規(guī)性要求和更透明的信息披露，也給耐心資本投資提供了便利。需要指出，合規(guī)判斷和投后管理都是耐心資本以及其他機(jī)構(gòu)投資者很重視的領(lǐng)域，REITs在上述方面均有較好的制度性安排，可以減輕耐心資本相應(yīng)的時(shí)間成本和人力投入，更聚焦到投資及研究之中?！?/p>

多位業(yè)內(nèi)專家表示，身處“資產(chǎn)荒”延續(xù)的大環(huán)境中，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是稀缺資產(chǎn)，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吸引力不言而喻。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，已上市的28支具備四個(gè)季度歷史數(shù)據(jù)的REITs的市值加權(quán)平均可供分配金額收益率為7.1%。其中，產(chǎn)權(quán)類為4.7%、經(jīng)營(yíng)權(quán)類為8.7%，相比其他具備現(xiàn)金分配的資產(chǎn)，優(yōu)勢(shì)突出。

“2024年以來(lái)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，公募REITs項(xiàng)目中抗周期屬性較強(qiáng)的項(xiàng)目獲得了更高的估值溢價(jià)。我們認(rèn)為，該現(xiàn)象背后彰顯了市場(chǎng)對(duì)于‘安全資產(chǎn)’的追逐?！敝薪鸸狙芯坎糠治鰩熍峒衙舯硎?，“自9月底至今，宏觀政策預(yù)期有所改善，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好逐步升溫，具備較高經(jīng)營(yíng)彈性的項(xiàng)目大概率將重回市場(chǎng)配置視野。雖然當(dāng)前政策最終的落地效果有待觀察，但前期估值因基本面弱于預(yù)期而受到壓制的部分板塊，或伴隨預(yù)期修正迎來(lái)重估機(jī)會(huì)。結(jié)合三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，我們建議各機(jī)構(gòu)于短期內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注以下三類項(xiàng)目，包括具備經(jīng)營(yíng)韌性且有進(jìn)一步改善預(yù)期的部分消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、估值處于低位且貨運(yùn)占比較高的高速項(xiàng)目、估值調(diào)整后經(jīng)營(yíng)基本面確定性較高的政策性保租房項(xiàng)目的配置機(jī)會(huì)。此外，伴隨一級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目供給的增多，后續(xù)也建議關(guān)注一二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)差異，擇機(jī)進(jìn)行打新配置?！?/p>