【環(huán)宇雜談】

當(dāng)社會(huì)的中堅(jiān)力量能買(mǎi)得起房，這是一個(gè)什么場(chǎng)景呢？那就是最富有潛力的群體被激發(fā)起來(lái)了。

李宇嘉

近期，新一輪“房改”的話題持續(xù)發(fā)酵、熱度不減。但事實(shí)上，據(jù)我了解，文件提出的保障性住房，遠(yuǎn)未上升到“房改”的高度。為何各路媒體都要往“房改”這個(gè)話題上靠呢？一方面，樓市紓困政策一波接一波，但市場(chǎng)反應(yīng)波瀾不驚。媒體需要新話題，刺激市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。特別是自媒體，一貫喜歡“推倒重來(lái)”“顛覆舊秩序”等標(biāo)題，達(dá)到吸引流量的效果。

另一方面，這也可能是輿論的共識(shí)、呼聲，甚至是吶喊。怎么講呢？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的疲弱，一開(kāi)始大家都認(rèn)為是周期性的下行，當(dāng)政府開(kāi)始紓困，市場(chǎng)就會(huì)重新回到上升態(tài)勢(shì)。這是一種慣性認(rèn)識(shí)，因?yàn)檫^(guò)去類(lèi)似的邏輯屢屢出現(xiàn)過(guò)并驗(yàn)證。但是，當(dāng)發(fā)現(xiàn)政策都沒(méi)有效果后，越來(lái)越多的人感覺(jué)到不解、迷茫，認(rèn)為只有改革這樣的大動(dòng)作，才能解決當(dāng)下的問(wèn)題。

25年前啟動(dòng)的“房改”，其面臨的大背景就是，持續(xù)了十幾年的福利分房維持不下去了，城鎮(zhèn)職工家庭人均住房面積只有5-6平方米，居住狀況原地踏步，而且承擔(dān)建房責(zé)任的企業(yè)、單位背上了“辦社會(huì)”的沉重負(fù)擔(dān)。1998年推動(dòng)的市場(chǎng)化、貨幣化“房改”，不僅極大地滿足了居民改善住房的愿望，還給企業(yè)、社會(huì)減輕了負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)也成為經(jīng)濟(jì)的引擎，一直至今。

現(xiàn)在，又到了一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)的處境，不管是業(yè)內(nèi)人士，還是普通百姓，都認(rèn)為“不正?！薄安唤】怠?，普遍的共識(shí)是房子太多了。但是，又有多少人是對(duì)自己的居住條件滿意？有多少人想要換房而不得？當(dāng)馬云說(shuō)，未來(lái)房子如蔥；當(dāng)很多人可以從父輩繼承幾套房子時(shí)，可能都沒(méi)有想過(guò)，廣東珠三角8000多萬(wàn)常住人口，住房自有率不到50%。

還有，每年新就業(yè)的大學(xué)生有1000多萬(wàn)，就業(yè)5年后能夠買(mǎi)房的，不到50%。今年考公、考編的規(guī)模創(chuàng)新高，但大家可能不知道，新入職的公務(wù)員基本向基層配置，大量經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理事務(wù)也向基層傾斜。所謂“上面千條線，下面一根針”，基層公共服務(wù)人員不僅繁瑣的工作事項(xiàng)多、壓力巨大，收入也不高（很多只有3000元），他們也成了住房困難群體。

這就是當(dāng)下房地產(chǎn)的現(xiàn)狀：一邊是房子供應(yīng)過(guò)剩，一邊是需求嗷嗷待哺。上面講的三類(lèi)人群是社會(huì)的中堅(jiān)力量，當(dāng)他們無(wú)法買(mǎi)得起房，這個(gè)制度就得變革。當(dāng)前，房地產(chǎn)所謂的需求不足，準(zhǔn)確講應(yīng)該是“有效需求”不足，即絕對(duì)過(guò)剩和相對(duì)供應(yīng)不足并存，另一面就是“需求斷層”、供需錯(cuò)配。簡(jiǎn)單講，就是有錢(qián)人不缺房，想買(mǎi)的買(mǎi)不起，有需求的買(mǎi)不到合適的。

近期熱傳的“14號(hào)文”，就是要解決這個(gè)問(wèn)題。核心就是大規(guī)模建設(shè)配售型的保障性住房，讓中堅(jiān)力量成為“有產(chǎn)者”。這類(lèi)房源的土地是劃撥的，資金是低息的，可以實(shí)現(xiàn)低成本供應(yīng)。低到多少呢？主要成本是建安費(fèi)用，加上承建企業(yè)5%以內(nèi)的利潤(rùn)，再考慮到“保基本”的原則，理論上每平方米也就5000元左右，一套70平方米的房子總價(jià)也就35萬(wàn)元。

這樣，很多年輕人、新市民、新就業(yè)大學(xué)生就能買(mǎi)得起房子了。當(dāng)社會(huì)的中堅(jiān)力量能買(mǎi)得起房，這是一個(gè)什么場(chǎng)景呢？那就是最富有潛力的群體被激發(fā)起來(lái)了。對(duì)內(nèi)需來(lái)講，有了房就意味著在城市扎根了，有了家，不再飄了。有了家，就會(huì)有結(jié)婚、生小孩、購(gòu)置室內(nèi)生活設(shè)施、小孩教育、購(gòu)置汽車(chē)等。也就會(huì)為了家庭的美好生活而奮斗，這就是內(nèi)需旺盛的美好場(chǎng)景。

但所謂一份部署，十分落實(shí)。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，當(dāng)購(gòu)房需求不再踴躍，當(dāng)剛需購(gòu)房日益謹(jǐn)慎，建設(shè)這類(lèi)房子就要考慮能不能賣(mài)出去，因?yàn)橹昂芏啾Ｕ戏砍霈F(xiàn)空置現(xiàn)象。我認(rèn)為，要學(xué)習(xí)新加坡組屋的精髓（而非表象），即保障每一個(gè)國(guó)民相對(duì)體面的、服務(wù)均等化的居所。

因此，房源主要建在中心城區(qū)，并落實(shí)公共利益導(dǎo)向的土地低價(jià)征收，基于低效用地評(píng)價(jià)的硬性標(biāo)準(zhǔn)，把散落在機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等手上的存量低效地塊盤(pán)活，同時(shí)夯實(shí)“保本價(jià)出售、封閉流轉(zhuǎn)”的原則，落實(shí)“?；尽痹瓌t下的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，逼退“福利分房”的思潮，把房源賣(mài)給最需要的人群。能做到這些，這類(lèi)型的房源就能大規(guī)模供應(yīng)，從而達(dá)到改革的目的。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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